Deveres dos condôminos e a convivência pacífica no condomínio 

Mais quais são os deveres dos condôminos? De acordo com o art.1336, alguns básicos de todos os condôminos.

É sabido que para uma convivência pacífica, especialmente em um condomínio, os moradores devem ficar atentos aos direitos, deveres e obrigações, para exista uma relação harmoniosa entre os moradores.

Contudo, devemos lembrar que a convenção de condomínio deverá constar tais deveres, imputar outros, pois caberá a ela regular as relações entre condôminos. Contudo, estas regras impostas não podem afrontar a Lei, especialmente a Constituição Federal e Código Civil.

O fato é que, uma regra de convenção de condomínio, não pode ser contrária, por exemplo, ao direito de ir e vir, ou o direito de propriedade, que é de usar, fruir e reivindicar, o que representaria uma afronta à nossa Carta Magna.

O Código Civil, em seu art. 1336, descreve os principais deveres dos condôminos, tais como; Art. 1.336. São deveres do condômino: I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Um importante dever do condômino está em seu dispositivo II, desta mesma Lei: “não realizar obras que comprometam a segurança da edificação”.

O condômino está absolutamente proibido de efetuar obras que comprometam a segurança do edifício, sob pena, de ter sua obra embargada, através da ação de nunciação de obra nova, pois esta seria uma ameaça que traria sérios riscos à estabilidade estrutural do edifício e aos condôminos de uma maneira geral.

O condômino que, comprovadamente, estiver afetando a segurança do edifício através de obras irregulares, poderá ser responsabilizado civil e criminalmente.

Assim, um exemplo dessa responsabilidade, ocorre quando o condômino derruba uma parede estrutural em se apartamento. Qualquer dano que ocorrer no edifício, que comprometa a segurança geral, poderá ser responsabilizar o morador negligente, por perdas e danos.

Outro dever do condômino a ser ressaltado, é o compromisso de não alterar a cor da fachada e esquadrias externas, salvo decisão unanime do condomínio através de votação.

Desse modo, o entendimento geral é que, o dever dos condôminos na manutenção da arquitetura original da edificação, a cor, o desenho e outras características, assim, cada condômino, deverá manter a parte da fachada de sua unidade, em características inalteradas.

A importância desta decisão, de não se alterar a fachada, possui uma explicação técnica, pois, cada modificação estranha efetuada, desvaloriza o imóvel como um todo.

Contudo, cumpre ressaltar, que modificações pontuais, tais como a colocação de redes de nylon para proteção das crianças, não quebram a unidade estética da fachada e não chegam a comprometer a harmonia arquitetônica do edifício.

É importante lembrar, que a fachada não pertence ao condômino, é considerada parte comum, ou seja, não possui destinação exclusiva.

O fato é que, cabe ao condômino, o dever de conservação, a manutenção da arquitetura original, a cor, design, etc.

A natureza jurídica desta proibição tem razão de existir, pois se não fosse observada a edificação se desvalorizaria, pois o projeto inicial do edifício seria prejudicado, ademais, a arquitetura do imóvel ficaria estranha, se cada condômino pudesse alterá-la da forma como bem entendesse.

É de conhecimento geral, que outro importante dever do condômino, é o dever de dar à unidade a mesma destinação que tem a edificação, não devendo prejudicar o sossego, saúde e segurança, ou os bons costumes, dos demais possuidores.

Não pode o condômino, alterar a destinação original da unidade, salvo por decisão unânime dos condôminos, através de votação em assembleia, de acordo com o art. 1351 do código civilista.

É o direito de vizinhança que estabelece tais limites, pois ninguém pode afrontar a saúde, o sossego, ou a segurança dos demais condôminos.

É exatamente o que ocorre, com relação aos animais, que normalmente traz três hipóteses; omissão na convenção de condomínio, proibição de animais no caso de transtornos causados por eles, ou proibição de animais incondicional.

Grande parte dos tribunais brasileiros considera esta proibição absoluta abusiva, o que pode configurar uma afronta ao direito de propriedade, matéria constitucional, superior a portarias e convenções, como as matérias descritas em convenções de condomínio.

Como podemos ver, as questões condominiais apesar de não serem complexas, a própria Lei ajuda a prolongar esta discussão e gera dúvidas pela sua interpretação.

De qualquer forma, o que podemos perceber, é que para uma convivência pacífica não basta apenas a legislação, estatutos ou portarias. Para esta convivência salutar, é necessário a utilização do bom senso, vontade de convivência e respeito, empatia e muitas reuniões para dirimir os conflitos.

Bernardo César Coura

Fonte: Jusbrasil

A responsabilidade dos moradores de condomínios e seus reflexos na sociedade 

Muito se fala na responsabilidade e na capacitação do síndico, mas uma pessoa, por mais habilidosa que seja, não fará milagres em condomínios nos quais grande parte dos condôminos e moradores não estão preparados para cumprir seu papel, o que se reflete diretamente na nossa sociedade.

Primeiramente, é preciso lembrar que o síndico não é empregado, mas também não é patrão do condomínio: ele é um representante da coletividade, o que significa que deve haver um equilíbrio em sua conduta, para que não aja como um tirano, mas também não se porte com subserviência excessiva.

Algumas perguntas podem contribuir para reflexão sobre a responsabilidade que cabe a cada morador enquanto agentes que podem – e devem – fazer também sua parte para tornar seus condomínios mais bem conduzidos.

O que você sabe a respeito do condomínio?

Na convenção e no regimento interno constam informações e regramentos cujo conhecimento é obrigatório a todos ocupantes. Além desses regramentos, é recomendado que os condôminos saibam noções básicas sobre condomínio para que possam estar mais conscientes do modo de operação do lugar que escolheram para morar ou trabalhar.

Como está a representação do seu condomínio?

O síndico normalmente é eleito pela maioria dos presentes em assembleia. Destaco aqui o evento mais importante e ao mesmo tempo tão negligenciado pelos condôminos. Qual tem sido o quórum nas assembleias do seu condomínio? Cabe aos condôminos analisar o perfil do profissional que elegerão para representação coletiva. Se o síndico não está cumprindo seu papel, saiba que ele foi eleito pela maioria dos condôminos que compareceram na reunião em que todos deveriam estar ou se fazer representar – lembrando que muitas procurações para uma única pessoa deixa as decisões nas mãos de poucos, e isso é incoerente com o propósito da vida em condomínio, pois o poder deve ser descentralizado.

O condomínio funcionará de acordo com as vontades individuais?

Não. Na vivência em condomínio, assim como na sociedade em geral, há diversos princípios que são direcionados para o melhor funcionamento da coletividade. As regras valem para todas as unidades, mas nem sempre serão satisfatórias para as demandas individuais. Por exemplo: uma pessoa que mora no primeiro andar e usa menos o elevador deve pagar integralmente sua quota. As demais despesas de manutenção coletiva também são arcadas conforme critérios previamente estabelecidos, independente de quantos moradores residem em cada unidade. Viver em condomínio também é exercitar características de cidadania.

Poderiam ser listadas diversas perguntas, mas a provocação aqui é chamar os condôminos e moradores de condomínio para se apoderarem de seu papel enquanto agentes responsáveis pela realidade da qual muitas vezes só encontram tempo para reclamar ou lamentar. Longe de querer desresponsabilizar síndicos que não cumprem sua missão, o objetivo aqui é deixar a mensagem de que podemos agir para melhorar a pequena amostra da sociedade que se chama condomínio. Quem sabe, então, os efeitos disso se reverberem para evolução das cidades, dos estados e, quiçá, do país.

Escrito por:

Karla Pluchiennik Moreira, head de estratégias do Viva o Condomínio e empresas coligadas à rede Condomínios Garantidos.