Riscos do excesso de peso na laje

 Blog da Fibersals, Construção e Reforma

Post atualizado em 07 de dezembro de 2016.

Um sistema estrutural tradicional de uma casa ou edifício é composto de lajes que recebem a grande maioria dos esforços de forma primária, e esse peso é em seguida distribuído para as vigas. As vigas, que são os elementos horizontais, são apoiados ou engastados nos pilares, que são os elementos verticais e que tem a função de transferir as cargas e esforços para a fundação.

Justamente por serem esse elemento estrutural que suporta o peso da edificação de maneira primária, as lajes requerem uma atenção especial. Durante a fase de projeto e execução, os profissionais envolvidos certificam-se que tudo está sendo feito dentro das normas vigentes e que a laje vai ser capaz de atender a todas as especificações necessárias.

As estruturas podem ser feitas com diversos tipos de materiais, sendo os mais comuns madeira, estrutura metálica e concreto armado.

O concreto armado tem esse nome por ser uma junção de dois materiais: o concreto e a armadura de aço. Conhecer melhor as características e comportamento do concreto armado é muito importante, principalmente para quem se preocupa com a manutenção e segurança da estrutura da edificação em médio e longo prazo.

Nesse post vamos entender um pouco melhor sobre as lajes de concreto armado. É muito comum que, por motivos diversos, ocorram patologias na estrutura como trincas, rachaduras, flexões excessivas, corrosão de armaduras, ataques químicos, infiltração e tantos outros. E no caso das lajes, por serem um elemento com uma área muito grande, vários problemas podem ser causados pelo excesso de peso.

O que você precisa saber sobre lajes de concreto

Primeiramente, é importante entender o que é concreto armado e como ele trabalha. O concreto sozinho é bastante resistente à esforços de compressão e pouco resistente aos esforços de tração. Para entender o que é isso de maneira simples, imagine que a compressão é quando você aperta (ou comprime) um material, juntando-o com as suas mãos. E tração é o oposto: quando você estica esse mesmo material.

concreto armado compressão tração excesso de peso na laje

A adição das armaduras de aço no concreto armado é feita justamente para garantir a resistência aos esforços de tração. O concreto armado foi uma grande revolução da engenharia e arquitetura, e que tornou possível estruturas com vãos maiores, edifícios mais altos, mais seguros e tudo mais que a engenharia é capaz de fazer nos tempos modernos.

A grande maioria dos problemas acontece na fase de uso da laje, quando pode haver um peso maior do que o projetado para suportar com segurança.

Quais são os tipos mais comuns de lajes?

Antes de mais nada, é preciso saber quais são os tipos mais comuns de laje, para quais situações elas são recomendadas e as vantagens e desvantagens de cada uma.

1. Laje Maciça

excesso de peso na laje concreto armado laje maciça e pré moldada treliçada

Essa é a laje mais comum. Consiste em uma placa de concreto armado, e é moldada no local da obra. Como o concreto se contrai e dilata de maneira uniforme, esse é o tipo de laje menos suscetível a trincas e fissuras. As lajes maciças mais comuns são a tradicional e a nervurada.

Prós: Vence grandes vãos, mais resistente à trincas e fissuras, acabamento liso na parte inferior (no caso da laje tradicional).

Contras: Um gasto muito grande com madeira para as formas, maior peso – que consequentemente leva um maior esforço no restante da estrutura, e também um custo mais alto.

2. Lajes pré-moldadas: 

treliçadas com lajotas cerâmicas ou isopor, e painéis treliçados

excesso de peso na laje concreto armado laje maciça e pré moldada treliçada

As lajes pré-moldadas (ou pré-fabricadas) são as mais utilizadas em construções com pequenos vãos, são mais fáceis de executar, por já chegarem na obra prontas ou semi-prontas. Esse tipo de laje é, todavia, mais propenso a fissuras.

Prós: Mais fáceis de fazer, mais baratas, mais leves.

Contras: Maior propensão à trincas, maior dificuldade no acabamento, menor resistência.

O que é considerado excesso de peso na laje?

As lajes de concreto são cuidadosamente calculadas para receber os esforços solicitantes, e eles são classificados em dois tipos: cargas permanentes e cargas acidentais.

De acordo com a norma NBR 6118 – Projeto de Estruturas de Concreto, as cargas permanentes nas lajes são aquelas que estarão atuando de forma contínua e que não variam. São eles: peso próprio, contrapiso, revestimento do teto, piso e peso das paredes. E as cargas acidentais são as variáveis como móveis, pessoas, divisórias, água, equipamentos fixos ou móveis e eletrodomésticos.

Portanto, é importante saber: toda vez que são feitas intervenções na edificação, como novas paredes, novo contrapiso e piso, as cargas permanentes são alteradas, e isso pode trazer um excesso de peso para laje que ela não foi dimensionada para suportar. Da mesma forma, com as cargas acidentais. Um exemplo disso são prédios que são usados para depósito de materiais, mas foram dimensionados para serem residências.

Sinais do excesso de peso na laje

O concreto armado tem como ponto positivo a característica de “avisar” quando está prestes a falhar. Isso significa que quando uma estrutura chega a um estágio de colapso total, muito provavelmente isso não acontece de forma súbita e repentina: pelo contrário, é possível identificar alguns sinais que indicam que a laje está progressivamente trabalhando além do seu limite.

Um destes sinais são as fissuras. Trincas e fissuras acontecem praticamente em toda estrutura de concreto armado, principalmente em decorrência das dilatações e contrações térmicas, e elas são inclusive previstas nas normas de projeto de concreto. Porém, quando as fissuras pequenas começam a ficar maiores, mais profundas e com maior extensão, pode ser um indicativo que o concreto está sendo sobrecarregado. Portanto, atenção para trincas e rachaduras grandes e que parecem estar sempre ficando maiores.

Outro sinal que é possível perceber é o aumento das flechas. As flechas são as deformações que a estrutura sofre ao longo do tempo. Da mesma forma que as fissuras são previstas, as flechas também tem um limite, que é chamado de Estado Limite de Serviço (ELS). É possível, mesmo para um leigo, perceber essas flechas acentuadas, que são indicativos que a laje ou qualquer outro elemento estrutural está sendo sobrecarregado.

Situações comuns que causam excesso de peso na laje excesso de peso na laje como evitar

Festinha na laje

Muito comum no Brasil são as casas feitas sem projeto. E as “reformas” e ampliações dessas mesmas casas também sem qualquer projeto. Em uma aglomeração de pessoas, pode haver até 4 pessoas em um metro quadrado. Se para efeito de cálculo imaginarmos cada pessoa com 70kg, que corresponde 70kgf (kilogramas-força), estamos falando de 280kfg/m². Para se ter uma noção, lajes maciças de 10cm de espessura suportam com segurança a grosso modo 250kgf/m², portanto não é surpresa quando ouvimos uma notícia que uma laje caiu devido ao excesso de pessoas.

Caixa d’água extra

Uma caixa d’água extra adiciona uma carga extra em uma porção relativamente pequena da laje. O resultado disso são as rachaduras, que podem se estender para outros elementos da casa como vigas, pilares e principalmente paredes. É preciso saber exatamente quanto de peso extra será adicionado à laje, para que um profissional habilitado faça um parecer se é possível ou não.

Reforma do piso

De tempos em tempos, surge a necessidade de trocar o piso da casa ou do apartamento. Seja porque ele quebrou, está ficando muito sujo e difícil de limpar, sem rejunte, ou ainda por questões estéticas e a vontade de colocar algo mais moderno. Uma prática muito comum hoje é a colocação do piso novo sem retirar o antigo, o famoso piso sobre piso. Uma solução prática para quem não quer o incômodo de quebrar todo o piso anterior, refazer o contrapiso e só assim assentar o novo.

Esta prática, porém, quando feita em um andar superior, isto é, sobre uma laje, requer atenção. Corre-se o risco de sobrecarregar a laje com um piso extra que ela não foi dimensionada para suportar. Este excesso de peso pode levar a trincas e fissuras, e em casos mais extremos, até o comprometimento da estrutura.

Problemas com a impermeabilização

O primeiro problema causado por uma falha na impermeabilização da laje é o acúmulo de água, que pode constituir, em certos casos, um sobrepeso considerável. A laje vai passar a trabalhar com um peso maior do que ela foi projetada, o que pode levar a falhas e até a um eventual colapso da estrutura, dependendo da situação.

Simplesmente fazer uma nova impermeabilização, assim como no caso da reforma do piso, também pode gerar um peso extra sobre a estrutura. Novamente, o parecer de um profissional se faz necessário.

Riscos do Excesso de Peso na Laje

Como vimos, é possível perceber os sinais de que a laje está trabalhando próximo ou mesmo além do limite que ela foi projetada, e o concreto armado permite que haja tempo para que seja tomada uma providência. As medidas, portanto, devem ser tomadas tão logo sejam notados os sinais de sobrepeso da laje. O risco maior, portanto, é a laje chegar ao colapso total.

Algumas intervenções muito comuns, como uma caixa d’água extra, uma reforma que adiciona novas paredes, um novo piso instalado sem retirar o anterior ou ainda o uso indevido da edificação, para depósito de materiais ou as famosas “festas na laje” em que sempre há uma concentração grande de pessoas, tudo isso pode contribuir negativamente para a vida útil da estrutura.

Outro problema que vale a pena ressaltar é que, com o excesso de peso, as trincas e rachaduras que são formadas são portas de entrada para umidade e infiltração. Isso pode acarretar em falhas no sistema de impermeabilização, e consequentemente corrosão das armaduras. Mesmo se medidas forem tomadas para retirar o excesso de peso, as deformações na estrutura continuam existindo, e com isso é preciso refazer todo o sistema de impermeabilização para garantir a proteção da estrutura. Saiba mais sobre os danos estruturais causados pela infiltração neste post.

Como aprovar obras em assembleia: 22 dicas essenciais

 Blog da Fibersals, Condomínios, Dicas para síndicos

Condomínio bem preservado e valorizado é condomínio que sempre passa por obras de reforma, atualização e outras. Na maioria das vezes, os investimentos necessários precisam ser aprovados em assembleia condominial e aí entra todo o jogo de cintura do síndico que deve, não somente aprovar obras em assembleia, mas argumentar em favor das manutenções em geral e garantir os quoruns exigidos por lei. Hoje vamos ver algumas dicas sobre como fazer assembleias produtivas e evitar os desentendimentos tão comuns nessas reuniões.

As benfeitorias são necessárias nos condomínios para manter os espaços e equipamentos das áreas comuns sempre em dia, funcionando direitinho, bem cuidados e prontos para o uso dos moradores. Os investimentos para manutenções e obras devem passar por um processo de aprovação em assembleia, em cumprimento à lei. Desta forma, o síndico não corre o risco de ser alvo de questionamento quanto à legitimidade da benfeitoria aprovada.

As obras são classificadas em “necessária”, “útil” ou “voluptuária”, segundo o artigo 1.341 do Código Civil. Confira o detalhamento sobre isso e sobre o quórum necessário para as aprovações lendo este nosso post.

Veja agora 22 dicas essenciais para realizar reuniões produtivas e aprovar obras em assembleia dicas para síndicos como aprovar obras em assembleia condominial

Faça um planejamento da reunião por escrito e com antecedência junto com o conselho.

Garanta que os participantes recebam todos os documentos necessários antes da data da reunião para que possam avaliar o que será discutido.

Convide o assessor de condomínios para participar da assembleia e ajudar na condução dos assuntos programados.

Use todos os meios para ter certeza que todos vejam o convite para a assembleia. Vale carta (principalmente para os mais idosos), e-mail, site do condomínio (se houver), mensagem via celular e cartaz no elevador.

Na medida do possível, converse com alguns moradores incentivando-os a participar.

Elabore uma pauta de temas e coloque no convite para que todos saibam de forma clara e objetiva o que será discutido.

Se prepare com dados numéricos e razões para a realização das obras em questão para convencer os participantes da reunião de sua importância e questões jurídicas envolvidas.

Antes da reunião, converse com os conselheiros fiscais para que todos defendam as mesmas posições.

Evite agendar assembleias para os finais de semana e em datas próximas a feriados ou de eventos que possam disputar a atenção dos participantes, como o último capítulo da novela das oito.

Disponha as cadeiras em círculo de modo que um veja o rosto do outro. Isso facilita o entendimento.

Coloque água e café na sala de reunião. Assim as pessoas se sentem acolhidas.

Se for usar apresentações em Power Point e data show, faça antes testes para ver se tudo está funcionando bem.

Seja sempre pontual com a hora do início da reunião, respeitando aqueles que chegaram no horário.

Estipule o tempo que deve durar a reunião. Cerca de duas horas é o recomendado.

Defina o presidente da mesa e indique um secretário para redigir a ata da assembleia.

Se perceber que o tema a ser tratado é muito polêmico, peça para todos fazerem inscrição antecipada para se manifestarem.

Durante a reunião, esteja atento às críticas e opiniões diferentes da sua e seja firme na sua argumentação, mas não rude.

Tenha em mãos a convenção e o regulamento e use-os para esclarecer pontos de divergência.

Não deixe que as discussões de assuntos fora da pauta se prolonguem.

Se houver debates mais calorosos, administre de forma a não tomar partido, procurando esclarecer que dúvidas e posições diferentes são naturais, mas que a maioria vence.

Tenha em mãos um resumo das principais decisões para ler a todos, garantindo entendimento e poder responder alguma dúvida que tenha persistido na cabeça de algum participante.

Nos conflitos, use argumentos que estejam no regimento interno da convenção.

Por: Erik Farina
25/11/2016 - 05h52min | Atualizada em 25/11/2016 - 05h52min

A conta do condomínio está muito alta? Veja 10 dicas para baixar esta fatura

A partir de hoje, a seção Encare a Crise ganha mais espaço: será publicada sempre às segundas e sextas-feiras.

A conta do condomínio está muito alta? Veja 10 dicas para baixar esta fatura Arte de Gabriel Renner/Arte de Gabriel Renner

Foto: Arte de Gabriel Renner / Arte de Gabriel Renner

Substituições, controle de gastos e cuidados para evitar vazamentos são fundamentais. Na reunião mais recente de condomínio no conjunto Las Lenas, em Canoas, a vizinhança foi praticamente unânime: seria necessário cortar gastos para a conta mensal não subir. Com crise econômica, desemprego em alta e parcelamento de salários do funcionalismo estadual, a preocupação era com um eventual reajuste no valor da contribuição e a possibilidade de inadimplência por conta disso.

Leia as últimas notícias do dia

O síndico, Giani Villagra, logo definiu a estratégia: visitaria todos os 126 apartamentos nas três torres, para verificar vazamento de água ou gás – já que a conta não é individual, e sim repartida entre todos os condôminos. Na última ronda, há três anos, identificou e mandou resolver incontáveis problemas na hidráulica. O resultado foi que o gasto mensal com água desabou de R$ 12,3 mil para R$ 5 mil.

– Condomínio é como se fosse uma grande casa: você tem que controlar os gastos diariamente e tomar medidas duras quando há desperdícios – afirma Giani Villagra. 

O síndico Giani Villagra conseguiu reduzir as contas do condomínio
Foto: Lauro Alves / Agencia RBS

Gastos

A exemplo do que ocorre no Las Lenas, enxugar despesas se tornou uma obsessão para condôminos e síndicos nos últimos anos. Quem coloca a lupa sobre os gastos, descobre formas de reduzir custos de luz, água, portaria e contratação de serviços, trazendo um refresco para o bolso dos moradores. Controlar o valor dos boletos também é uma forma de estancar a inadimplência, que, conforme o Secovi/Agademi, sindicato que representa as imobiliárias, chega a 13% no Rio Grande do Sul.

– Uma forma eficiente de reduzir custos é rever a folha de empregados de limpeza e segurança, que pode consumir de 50% a 65% do custo do condomínio – avalia Andreia Vendruscolo, advogada da administradora Casa dos Síndicos, especializada em gestão de conjuntos residenciais. 

Muitas vezes, os zeladores acabam assumindo as tarefas de faxina e portaria, e saem mais caro do que trabalhadores específicos nessas áreas. Há condomínios eliminando a figura do zelador para contratar prestadores de serviços. Contratar empregados que moram na vizinhança também pode trazer economia em custos de deslocamento. Alguns conjuntos residenciais têm substituído a portaria presencial pela virtual, em que a recepção é feita por interfone, de maneira remota. O custo mensal cai de aproximadamente R$ 7 mil para 2,6 mil. Também há a possibilidade de terceirização de serviços, reduzindo o peso dos encargos trabalhistas. 

– Neste caso, o condomínio ou a empresa administradora precisam redobrar os cuidados quanto à idoneidade da empresa, verificando se ela paga todos os direitos dos trabalhadores. Caso contrário, pode haver complicação na Justiça –afirma Andreia. 

Leia todas as matérias do Encare a Crise

A profissionalização dos síndicos também pode ajudar. Cursos e programas de capacitação têm surgido para ajudar os administradores a controlar melhor os gastos, gerenciar o fluxo de recursos e fazer a cobrança adequada de inadimplentes. Ao síndicos, uma boa forma de combater a inadimplência é envolver todos os moradores nas reuniões de condomínio, para que saibam no que está sendo gasto seu dinheiro, e se estimulem a pagar em dia.

10 DICAS PARA DIMINUIR O CUSTO DO BOLETO

1. Na compra de produtos de limpeza, redobre o cuidado com a quantidade e o prazo de validade, para evitar deterioração e desperdício.

2. Compare o custo de serviços próprios com terceirizados, para avaliar o que mais vale a pena financeiramente.

3. Prefira contratar segurança e limpeza de pessoas da região, para economizar no valor do deslocamento.

4. Ao contratar serviço de jardinagem, reparo ou construção, faça pelo menos três orçamentos e busque referências com outros síndicos.

5. Faça campanhas internas para evitar o uso de elevador de um andar ao outro e para apagar as luzes da garagem.

6. A instalação de captadores de água da chuva ou painéis solares reduz a conta mensal. O investimento inicial costuma ser alto, mas a economia no médio prazo é garantida.

7. Manter a piscina coberta evita a evaporação da água e dispensa a necessidade de encher novamente. 

8. Quem ainda usa lâmpadas incandescentes está deixando de economizar: as opções de led e fluorescentes, embora sejam mais caras na compra, compensam a partir do terceiro mês pelo menor consumo.

9. Instale sensor de movimento nas áreas de trânsito comum, para que a iluminação ocorra apenas quando necessário. 

10. Estabeleça horário de funcionamento das praças, quadras esportivas e área de convivência, para dar um limite ao período de iluminação.

Capacitação do síndico

Saiba qual caminho é o mais indicado para o seu objetivo

Ser síndico é uma atividade cada vez mais complexa e com muitas responsabilidades. Isso porque as regras que tangem a gestão condominial só aumentam, pedindo, cada vez mais, atenção e comprometimento a essas demandas.

Dessa forma, investir em capacitação para ser um síndico eficaz vem tornando-se uma alternativa que, a cada ano, ganha mais força.

E não é algo que se recomenda apenas a quem é profissional da área. Mesmo quem cuida apenas do próprio condomínio pode se atentar em fazer uma gestão mais eficiente e cuidadosa do empreendimento. 

“Além das demandas da legislação, com funcionários e manutenção, que aumentaram consideravelmente nos últimos dez anos, os próprios moradores de condomínio estão cobrando muito mais do síndico. As pessoas estão mais intransigentes e isso também pesa no dia-a-dia do gestor”, aponta Rosely Schwartz, especialista em condomínios e professora do curso de administração condominial da Escola Paulista de Direito (EPD).

Já para quem é síndico profissional, estar sempre em dia e reciclado é apenas o esperado para executar a função.

Certificação: Vale lembrar que, para ser síndico no Brasil, hoje, não é necessária nenhuma certificação - e a profissão não é regulamentada ainda.

• Saiba mais sobre síndico profissional
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• Tipos de capacitação

Atualmente é possível encontrar cursos, workshops, congressos, palestras e todo tipo de evento para síndicos,de norte a sul do país. Há aqueles que são presenciais, os online e os que misturam um pouco das duas modalidades.

• Veja aqui alguns eventos e cursos no nosso calendário no Facebook
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• Como escolher um curso certo

Por conta da grande quantidade de capacitação ofertada, muitos ficam em dúvida de como escolher o curso correto para a sua necessidade.

Adquirir um conhecimento amplo e global de tudo que envolve a complexidade atual da gestão de condomíniosé um bom começo.

“Geralmente, se a pessoa está começando, e deseja uma base, costumo sugerir que faça um curso mais completo, até para ter um bom apanhado do que é a administração de um condomínio. Um curso que mostre todas as áreas e explique o que se espera da gestão do síndico cada uma delas”, aponta Nilton Savieto, síndico profissional paulistano.

Ou seja, uma boa base é o que permite ao síndico ter maior discernimento e profundidade em conceitos essenciais da administração condominial, que são justamente onde ele não pode errar.

Por exemplo, como uma pessoa que não trabalha com finanças vai ser síndico e fazer uma previsão orçamentária com segurança?

“É algo de fundamental importância para um gestor, e que os moradores esperam que o síndico saiba fazer. Não adianta depois, quando algo der errado, argumentar que foi a empresa administradora quem elaborou aquilo, já que o síndico concordou com aquilo e, inclusive, levou para a assembleia”, argumenta Rosely.

• Veja aqui dicas para fazer uma previsão orçamentária corretamente
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• Cursos online

Com o avanço da tecnologia e melhoria da internet nos últimos anos, os cursos online, também conhecidos como "EAD" (ensino à distância), vêm ganhando espaço e são uma opção a mais de capacitação.

É uma forma bastante versátil de estudar, uma vez que, geralmente, esses cursos podem ser feitos no ritmo do aluno, sem a obrigação de seguir um cronograma pré-estabelecido e de onde o aluno quiser, basta estar conectado à internet.

Também é possível assistir a mais de uma vez uma aula sobre um assunto considerado mais espinhoso, por exemplo, o que é um ponto positivo, considerando que isso não é possível de ser feito em curso presencial.

O ponto negativo nesse tipo de capacitação é que não há a convivência direta com os colegas e professores, o que dificulta o networking.

Cursos específicos

Depois de investir em um curso mais completo, que dê uma base rica de conhecimento, o síndico pode, então, apostar em cursos mais específicos, que vão de encontro com as necessidades e demandas do seu condomínio – ou clientes.

“Esse tipo de curso, com temática mais focada, é fundamental para o síndico, seja ele profissional ou não. Assim, o gestor tem mais segurança no seu dia-a-dia. Um curso sobre determinado equipamento vai ajudá-lo a argumentar melhor com o fornecedor, por exemplo”, argumenta Gabriel Karpat, diretor da administradora GK.

Adquirir essa segurança para argumentar com os diversos públicos do condomínio é uma das principais virtudes de um síndico bem capacitado.

Outra forma de se manter em dia com as novidades do mundo condominial, frequentar eventos e workshops é uma maneira não só de ficar por dentro dos últimos acontecimentos, mas também de fazer um networking eficaz.

“Os workshops, que são eventos mais curtos, servem bem para assuntos específicos, como uma lei que mudou, por exemplo, ou uma nova norma da ABNT aplicada para condomínios”, explica Gabriel Karpat.

Outras alternativas para incrementar a capacitação

Também são úteis treinamentos que não sejam ligados a condomínios, mas a conhecimentos correlatos.

“Investir em cursos de comunicação, criatividade, gestão de pessoas, segurança que às vezes não são voltados para condomínio, mas dão uma visão de como podemos aplicar aquilo ao nosso dia-a-dia e oferecer um serviço melhor”, assinala Nilton.

Outra dica do síndico profissional é ir a encontros de síndicos, que entidades como o Secovi promovem ao longo do ano. “É ótimo para trocar vivências, conhecer pessoas e ficar mais conhecido entre os seus pares”, aponta ele.

Mais uma possibilidade para se manter sempre em dia é marcar presença em fóruns online sobre vida condominial, como o canal Tira dúvidas do SíndicoNet. Quem responde regularmente nesses fóruns, com propriedade e conhecimento, acaba se mantendo atualizado naturanmente e tornando-se referência para outros.

"É uma forma de se forçar a estar sempre atualizado. Além de aprender com as experiências e demandas de outros síndicos, você tem que ficar pesquisando sobre os mais variados assuntos, pois sabe que as pessoas vão levar a sério o seu conselho", explica o diretor do SíndicoNet, Julio Paim.

Quando não vale a pena

Não é porque o evento é um curso, workshop ou palestra que o mesmo vai valer a pena para você.

“Há umas duas semanas fiz um workshop de 50 minutos, que falava sobre três temas diferentes. Saí de lá pior do que entrei. Um curso rápido como esse deve ter um assunto, para que você consiga aprender algo novo”, ensina Nilton Savieto

Também deve-se ter atenção redobrada na hora de escolher o curso certo. Há diferentes opções de cursos no mercado, mas apenas alguns entregam o que realmente prometem.

Por isso, é essencial o aluno ter acesso ao conteúdo programático do curso, saber quem o produziu, quem são os professores, ver como são disponibilizadas as vídeo-aulas (no caso de cursos online) e, principalmente, conhecer referências e depoimentos de quem já fez o curso.

Publicado em: quarta-feira, 23 de novembro de 2016

Dificuldade de locomoção

Projeto de lei quer reserva de vagas em condomínios para pessoas com dificuldade

0 Comissão aprova vagas em condomínios para pessoas com dificuldade de locomoção

A Comissão de Desenvolvimento Urbano aprovou proposta que reserva 1% das vagas nos estacionamentos de uso comum em condomínios residenciais e comerciais para veículos que transportem pessoas com deficiência que importe dificuldade de locomoção.

A base de cálculo das vagas a serem reservadas deverá considerar o número mínimo de vagas exigidas pelo município para cada tipo de imóvel. As regras propostas serão aplicadas às novas edificações.

Ainda conforme o texto, a convenção de condomínio poderá estabelecer as condições do uso preferencial de vagas próximas dos acessos de circulação de pedestres ou elevadores para esses veículos.

Acessibilidade em condomínios: saiba mais

O texto aprovado é um substitutivo apresentado pelo deputado João Paulo Papa (PSDB-SP) ao Projeto de Lei 4108/15, do deputado Marcelo Belinati (PP-PR). A proposta altera a Lei da Acessibilidade (10.098/00), que hoje prevê a reserva de 2% das vagas em vias ou espaços públicos, mas não em condomínios.

Modificação

O projeto de lei original trata da reserva de vagas em estacionamentos de condomínios residenciais ou comerciais. João Paulo Papa, no entanto, preferiu aplicar a regra às vagas de uso comum em condomínios, “na esteira do princípio da legislação atual que prevê a reserva para as áreas e espaços de uso públicos”.

O relator elogiou a proposta de Belinati, com o argumento de que a pessoa com deficiência precisa ter assegurada a facilidade para chegar até a sua casa.

Tramitação

O projeto tramita em caráter conclusivo e será analisado ainda pelas comissões de Defesa dos Direitos das Pessoas com Deficiência; e de Constituição e Justiça e de Cidadania.

Avisamos ao Condôminos, que em razão de desgaste natural das chaves e do miolo da porta de entrada do prédio, foram trocados os mesmos, estando a disposição as duas cópias das chaves

de cada apartamento.

Lamentamos os transtornos que isso poderá causar.

Síndico. 

Parabéns aos moradores pela criança dentro de cada um de nós...

Procedimentos avançados de segurança

Condomínios e assaltantes estão cada vez mais preparados e equipados contra arrastões

As quadrilhas que assaltam condomínios vêm se sofisticando, em termos dos procedimentos e até das tecnologias utilizadas. Além das formas mais conhecidas de invasão, como abordagem de carros de moradores no portão do condomínio e outras, vêm sendo noticiados casos que envolvem clonagem de placas de carros, roubos de controle remoto. Cada arrastão em prédios residenciais de luxo tem rendido aos criminosos, em média, R$ 35 mil.

Por isso, os condomínios mais visados pelos assaltantes também estão também aperfeiçoando sua segurança, em termos de procedimentos e sistemas. Algumas medidas são inclusive polêmicas - como obrigar amigos de moradores a apresentar documentos, ainda que acompanhados destes moradores.

Não estamos abordando nesta matéria os procedimentos básicos de segurança. O objetivo aqui é apresentar as soluções avançadas que têm sido aplicadas nos condomínios mais seguros. Confira:

Visitantes

Os convidados e amigos dos moradores, ainda que cheguem ao prédio com um dos condôminos, devem ser impedidos de entrar até que exibam seus documentos, pois podem ser seqüestradores disfarçados.

Se estiverem dentro do carro com o morador, devem ser obrigados a descer e se identificar -só os condôminos devem ter acesso à garagem.

Moradores

Os moradores devem evitar rotinas com relação a horários e hábitos, alternando, se possível, as ruas utilizadas para chegar em casa.

Moradores e funcionários devem definir códigos de emergência, ou seja, sinais, luzes, sons, gestos e palavras que identifiquem situações de risco.

As senhas devem ser modificadas periodicamente, evitando que sejam passadas a criminosos por ex-empregados. De acordo com o Secovi, 47% das invasões de condomínios tiveram a participação de funcionários ou ex-funcionários.

Alguns condomínios vêm adotando multas, aprovadas em assembleias, para moradores que não cumprem os procedimentos de segurança.

Funcionários

O condomínio deve ter especial atenção no trato com os funcionários, transformando-os em aliados. Eles devem ter certeza que não serão punidos ou demitidos caso tenham de insistir com condôminos para cumprir os quesitos de segurança.

Funcionários devem ser contratados depois de análise de antecedentes criminais.

Equipamentos e sistemas

A guarita dos prédios deve ser fechada, blindada, trancada, aparelhada com ar-condicionado, película escurecida, passa-documentos, clausura (o famoso chiqueirinho, espaço entre dois portões), além de banheiro e água, para que o porteiro não precise sair do local.

Guarita conectada aos prédios vizinhos por sistema de rádio

Os prédios de uma rua podem se unir, dividindo custos de seguranças que patrulhem a rua, e construindo guaritas que tenham visão de uma para outra, para que o vigia de um prédio possa perceber com mais facilidade um assalto no prédio da frente, e acione ajuda policial.

Crachás e cartões magnéticos para permitir a entrada de moradores podem ser roubados. O ideal é instalar sistemas de controle de acesso como o hand-key, que identifica a largura e a espessura das mãos do morador, a leitura de impressão digital ou a leitura de íris.

O ideal é que os muros dos prédios tenham 3 m, para gerar "boa sensação de segurança".

O melhor sensor para a detecção de invasão é o de infravermelho, que é invisível;

O prédio tem que ser bem iluminado na parte de fora, mas a iluminação interna deve ser a menor possível, para dificultar a observação e a locomoção do invasor no interior do local. As portas devem abrir de dentro para fora, facilitando a evasão e dificultando o arrombamento, e não o contrário, como normalmente ocorre.

Holofotes, alarmes, câmeras e iluminação precisam ser instalados. O melhor sensor é o infravermelho, invisível para os assaltantes. A cerca eletrificada é ostensiva e retarda a invasão.

Testes

Os síndicos devem enviar falsos entregadores ou mesmo falsos moradores para testar a eficiência dos porteiros e vigias, que não devem deixá-los entrar facilmente no prédio.

Os condomínios devem fazer reuniões periódicas de segurança, com simulação de situações de risco para se detectar falhas de funcionários e moradores.

Síndico profissional

Remuneração do síndico profissional

Taxa pode variar dependendo de porte, perfil e número de horas investidas por semana

Não dá mais para dizer que os síndicos profissionais são um modismo. Os também chamados “síndicos terceirizados” estão sendo cada vez mais procurados por condomínios em todo o país.

Agora não são apenas as maiores metrópoles do país que percebem essa demanda. Cidades com crescimento acelerado no interior do país – e com entrega de unidades cada vez maior – entendem que é um bom negócio contratar um gestor especializado para cuidar do dia a dia do condomínio.

As perguntas que todos se fazem, porém, são as mesmas: quanto custa um profissional por mês? Cabe no orçamento do condomínio? E se depois nós precisarmos cortar custos, o profissional irá colaborar?

A resposta é: depende do seu condomínio, do porte do local, e de quanto os moradores estão interessados em investir em um profissional para gerir o local. Além desse, há os gastos com administradora de condomínios, já que a grande maioria desses profissionais não trabalha no esquema de autogestão.

Na hora de comparar os orçamentos, valem os cuidados de sempre: pedir  o mesmo serviço dos profissionais a serem cotados, com o mesmo número de visitas e de carga horária. Desconfiar daqueles que oferecem um preço muito mais baixo que a média do mercado é um ponto a mais de segurança, principalmente devido à interação que o futuro síndico profissional terá com as finanças do empreendimento.

Formas de cobrança

Há basicamente três formas de cobrança por parte do síndico profissional: uma taxa pré-estipulada,  uma porcentagem da arrecadação mensal, ou salários mínimos. Algo que vale lembrar é que o síndico profissional sempre será mais custoso para o condomínio do que o síndico morador que ,na maioria dos casos, recebe apenas isenção das taxas ordinárias.

Taxa pré-estipulada: nesse caso, o síndico profissional tem uma tabela própria de valor do seu serviço – vai do condomínio perceber se pode arcar com o investimento ou não. Síndicos com mais experiência de gestão podem cobrar até três vezes mais do que aqueles em começo de carreira

Porcentagem da arrecadação: o síndico profissional cobra uma pequena parcela do que o condomínio arrecada mensalmente. Geralmente,  até 5%, em prédios com arrecação mensal de R$ 60 mil. Um ponto negativo desse tipo de acerto é que um aumento na taxa mensal seria sempre “atrativo” para o prestador de serviços – e não para os moradores.

Salários mínimos: o síndico terceirizado pode cobrar um certo número de salários mínimos para gerir o condomínio. Em um prédio médio, com 40 unidades em uma só torre, uma quadra e um salão de festas, os honorários variam entre 2 e 3 salários mínimos.

O que influencia no preço

Como em qualquer ramo da prestação de serviços, o valor do mesmo pode oscilar bastante. O mesmo síndico profissional pode cobrar tanto de um condomínio e o dobro de outro. Veja o que pesa no orçamento:

Muitos itens de lazer:  piscinas, quadras, área fitness, gourmet, de leitura, ofurô, tudo isso demanda tempo e manutenção. É por isso que os chamados condomínios clube geralmente optam por síndicos profissionais, que podem, inclusive, ficar alocados ali exclusivamente

Obras: há quem não cobre a mais por elas. Outros profissionais, porém, costumam pleitear um extra ao condomínio para acompanhar grandes obras, já que essas costumam consumir um grande número de horas de trabalho

Número de unidades: é inegável que quanto mais unidades, mais tempo e energia um condomínio demanda de seu síndico – seja ele profissional ou não

Carga horária: em condomínio pequenos e médios, o costume é o síndico visitar o local duas ou três vezes por semana. Caso os moradores queiram mais presença física do síndico, isso deve encarecer os honorários também

Contrato

Como se sabe, um contrato bem feito é o primeiro passo para uma boa relação de trabalho. Portanto, vale ficar de olho nos seguintes pontos do contrato do síndico profissional:

Jornada discriminada: é vital que o contrato traga o número de horas que o profissional deve trabalhar no condomínio – geralmente, por semana. Além dessas, o documento deve deixar claro os canais a serem utilizados por moradores e funcionários do local quando o síndico estiver em um outro local

Décimo terceiro salário: não são todos que pedem o benefício – mais uma vez, aqueles que cobram um percentual costumam “abocanhar” mais esse ganho. É importante que o mesmo esteja discriminado no contrato

Férias: alguns síndicos profissionais optam por não tirar férias de 30 dias, mas vão emendando feriados, e podem tirar uma semana direto por ano. É importante que a situação do profissional escolhido seja clara no documento 

Rescisão: só a assembleia pode destituir o síndico profissional.  Mas o contrato deve conter o período correto para que isso aconteça.  Evite prazos superiores a 60 dias

Também é importante saber que o documento pode estar tanto no nome do síndico, ou no nome da empresa dele. Nesse caso, o CPF do síndico continua a estar vinculado ao condomínio. Quando o contrato estiver no nome do próprio síndico, o pagamento é feito via RPA (Recibo de Profissional Autônomo), ao invés de uma nota fiscal, para empresas.  

Síndico profissional e seu futuro 

Gabriel Karpat*

Síndico profissional

Não basta ter tempo para a função, é preciso se preparar para ela. É inegável a constatação da migração de síndicos voluntários para profissionais.

O condomínio se caracteriza como uma empresa, e o profissionalismo que a função exige pede que o desempenho seja semelhante às grandes diretorias de companhias privadas. O responsável pela função, então, deve ter o conhecimento necessário para o exercício do cargo, além, claro, de disponibilidade de tempo que a atividade exige.

Numa pesquisa empírica realizada pela empresa GK Administração de Bens, foi constatado que, na região metropolitana de São Paulo, o percentual de síndicos profissionais chega próximo a 15% do total dos aproximadamente 40 mil condomínios existentes.

O índice representa um fator positivo para todos que querem participar dessa fatia bem tentadora da área e dela fazer sua fonte de renda. Antes, porém, é preciso ressaltar que o mesmo levantamento empírico revelou que a participação do síndico profissional é maior nos grandes condomínios, os chamados condomínios-clube, onde a carga horária é mais relevante, quando não se exige dedicação exclusiva de cinco dias da semana, por período integral.

Nesses casos, vale a ressalva, acontece uma certa confusão entre a função do síndico contratado e o cargo de gerente e/ou zelador. Para minimizar qualquer tipo de conflito, é fundamental apresentar com clareza a distinção entre os dois cargos, bem como respectivas responsabilidades e atividades diárias.

Enquanto o síndico tem uma atividade deliberativa conjuntamente com o corpo diretivo do condomínio e as deliberações discutidas nas assembleias,o gerente ou o zelador tem a função de executor das atividades diárias, cumpridor das ordens recebidas. 

Claramente, as funções são complementares e não excludentes. Portanto, mesmo com síndico profissional, o zelador e/ou gerente são igualmente necessários.

Reeleição de síndico

Dentro desse aspecto, outro dado curioso do levantamento diz respeito à reeleição de síndico contratado. Pouco mais de 40% se elegem novamente para um segundo mandato. Isso significa que menos de 50% desses profissionais tiveram aceitação para continuar numa próxima gestão, um alto índice de desaprovação.

Ainda mais surpreendente foi a constatação de que, do total de condomínios cujos síndicos profissionais não foram reeleitos, apenas pouco mais de 30% voltou para a eleição de sindicância voluntária de moradores, ou seja, quase 70% desses condomínios, embora não tivessem reeleito seus síndicos profissionais, aprovaram o conceito da manutenção dessa modalidade.

Essa informação é muito boa para o setor, mas preocupante para os profissionais que militam na área. Porque tão alto contingente de síndicos contratados não consegue se manter no cargo para uma segunda gestão?

Depois de compartilhar a questão com membros de diversos corpos diretivos responsáveis por selecionar e indicar, em assembleia, a permanência ou não desses profissionais e de até acompanhar algumas reeleições que ocorreram à revelia da negativa do conselho fiscal ou consultivo do condomínio, alguns fatores foram apontados como barreira para a reeleição: o despreparo para a função; o desconhecimento de todas as obrigações; e, especialmente, a falta de planejamento de trabalho específico para o condomínio.

Se a constatação cria certa preocupação, por outro lado aponta com clareza que a resposta do campo é conclusiva. A máxima de que a voz do povo é a voz de Deus sempre é válida para todas as áreas e atividades que envolvem relacionamento humano. E, claro, vale também para o constante profissionalismo da sindicância.

Como qualquer outra profissão, a busca por aprimoramento deve ser preocupação permanente também de quem abraça a função de síndico profissional. Também não basta apenas ter tempo disponível para a função, há que se preparar para assumi-la.

Hoje, há grande número de cursos de formação e aperfeiçoamento de síndicos, além de conferências, periódicos e sites especializados. Material de apoio não falta neste mercado. É preciso que cada um faça a sua parte. Na ponta final, os condôminos agradecem! 

*Gabriel Karpat é diretor da GK Administração de Bens e coordenador do curso de síndicos profissionais da Gabor RH – diretoria@gk.com.br