Alexandre Marques

30/09/19 06:30 - Atualizado há 1 dia

Quórum assemblear para destituição do síndico

Uma das questões que mais suscita dúvida entre os leitores do Síndiconet e mesmo entre administradores, síndicos profissionais e advogados, é a correta aplicação do quórum para destituição do síndico em assembleia especificamente convocada para tal fim.

Como regra geral o Artigo 1.349 do Código Civil, determina: “A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.”

Surge da leitura do texto legal a primeira dúvida: “...pelo voto da maioria absoluta de seus membros...”, o que é maioria absoluta? Essa maioria é da totalidade dos condôminos do empreendimento imobiliário? Ou apenas dos presentes na assembleia?

Segundo entendimento do Superior Tribunal de Justiça em acórdão paradigma da lavra do e. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO (RECURSO ESPECIAL Nº 1.266.016 - DF (2011/0165343-2), o quórum em questão medir-se-á pelos presentes em assembleia, a conclusão de faz com escólio na doutrina e na analogia da interpretação dos demais artigos do Capítulo VII do Código Civil. Reproduz-se parte do julgado:

“Nesse sentido o entendimento do e. Desembargador do Tribunal de Justiça de São Paulo Francisco Eduardo Loureiro (in Código Civil Comentado, doutrina e jurisprudência, Cord. Ministro César Peluso, 5. ed., Barueri: Manole, 2011, p. 1.409), para quem "a maioria absoluta é dos presentes à assembleia, metade mais um das frações ideais dos condôminos aptos a votar, salvo se a convenção dispuser contagem por critério diverso".

J. Nascimento Franco (in Condomínio, 5. ed. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2005, p. 69), do mesmo modo, afirma que "o quórum para a destituição, segundo o art. 1.349, é a maioria dos membros da assembleia e não da massa condominial" . Por outro lado, também em uma interpretação teleológica da norma, a aprovação da destituição pela maioria dos presentes na assembleia melhor se justificaria.

Com efeito, a Assembleia Geral é o órgão máximo do condomínio, pois é através dela que se manifesta a vontade da coletividade dos condôminos. Daí a necessidade, portanto, de serem prestigiadas as deliberações tomadas pela maioria dos presentes na assembleia, sobretudo considerando o inexpressivo comparecimento de condôminos nas reuniões assembleares que a prática revela.

Nesse sentido, pertinentes as considerações feitas pelo pelo e. Desembargador Teófilo Caetano no julgamento do Agravo de Instrumento n.º 20100020065604, do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, que, interpretando o artigo 1.349, entedeu que "[...] as deliberações serão tomadas pela maioria dos condôminos que efetivamente participam dos negócios sociais, vez que não se afigura razoável a consideração, para fins de aferição da maioria, os condôminos que optam por manterem-se alheios à condução da entidade condominial.

Ademais, verifica-se que, com o advento do Código Civil de 2002, a destituição do síndico passou a ser necessariamente motivada...” 

Portanto tome-se como quórum adequado o da maioria dos presentes na assembleia, ou seja, 50%+1 dos condôminos ou assemelhados nos termos da lei habilitados e aptos ao voto.

O Tribunal de Justiça de São Paulo em consonância com a corte Superior assim julgou caso análogo:

4012300-21.2013.8.26.0405    

Relator(a): Kenarik Boujikian

Comarca: Osasco

Órgão julgador: 12ª Câmara Extraordinária de Direito Privado

Data do julgamento: 29/05/2015

Data de publicação: 01/06/2015

Ementa: Apelação. Condomínio. Destituição de síndico. 1. O quórum para a destituição do síndico de condomínio, segundo o art. 1.349 do Código Civil, é a maioria dos membros presentes na assembléia, e não dos condôminos existentes. 2. Omissis. Recurso do Condomínio provido. Recurso de José Renato Martins Gonçalves não provido.  Visualizar Ementa Completa

Por fim, chama-se a atenção para a regra geral do Artigo 1.353 do mesmo diploma legal que determina: “Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quórum especial.” Como se vê, quando houver a necessidade da aplicação de um quórum diverso daquele da maioria dos presentes na assembleia, a lei, expressamente fara menção a ele, a exemplo do que se têm nos artigos: 1.333, §2º,1.336, 1.337, §, 1.341, I e II, 1.342, 1.343, 1.351, 1.352, 1.355 (para convocação da assembleia pelos condôminos).   

Superada a questão, outra dúvida recorrente é: E se a convenção do Condomínio expressamente trouxer o quórum de 2/3 (dois terços) do voto dos condôminos presentes a assembleia, a exemplo do regulado no §5º do Art. 22 da Lei Especial nº 4.591/64? Qual dos quóruns deve prevalecer? O previsto no artigo de lei do Código Civil ou o da Lei Especial, respeitado o instituto do ato jurídico perfeito (inciso XXXVI do Art. 5º da Constituição Federal e §1º do Art. 6º da Lei de Introdução ao estudo das normas do Direito Brasileiro)?

Salvo raríssimos entendimentos jurisprudenciais (mais antigos, ainda que sob a égide do ordenamento civil em vigor), deve prevalecer o quórum previsto na convenção do condomínio se sua redação for anterior ao Código Civil que entrou em vigor em Janeiro de 2003. Nesse sentido duas ementas de jurisprudência do Tribunal de Justiça de São Paulo:

1003917-84.2017.8.26.0011    

Classe/Assunto: Apelação Cível / Administração

Relator(a): Campos Petroni

Comarca: São Paulo

Órgão julgador: 27ª Câmara de Direito Privado

Data do julgamento: 13/11/2018

Data de publicação: 14/11/2018

Ementa: em Condomínio edilício. Ação declaratória de nulidade de assembleia geral extraordinária. Quórum especial para desconstituição de síndico que não teria sido atendido. R. sentença de procedência, com apelo só da requerida. Quórum previsto na Convenção condominial (2/3 do total das unidades) que diverge do previsto no art. 1.349, do Cód. Civil (maioria absoluta dos presentes). Prevalência do estipulado na convenção, editada antes da vigência do Cód. Civil. Desatendimento das regras previstas pelo próprio Condomínio que eivaram o ato de nulidade. Intelecção do art. 252, do Regimento Interno deste Tribunal. Decisum mantido na íntegra. Nega-se provimento ao apelo da ré. 

E mais:

Apelação. Ação Declaratória de Nulidade de Assembleia Condominial. Condomínio Edilício - Assembleia Geral Extraordinária convocada com a finalidade de destituição do síndico - Alegação de insuficiência de quórum e cerceamento de defesa - Sentença de improcedência - Apelo do autor - Convenção de Condomínio anterior ao Código Civil de 2002 estabelecendo quórum de 2/3 - Prevalência da Convenção sobre o Código Civil - Quórum insuficiente - Sentença reformada. Apelo provido. (TJSP; Apelação 1006327-13.2015.8.26.0100; Relatora: Maria Cristina de Almeida Bacarim; Órgão Julgador: 29ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 31ª Vara Cível; Data do Julgamento: 28/06/2018; Data de Registro: 28/06/2018).

Assim, resumidamente: a. o quórum para a destituição do síndico em assembleia, como regra geral é o da maioria absoluta dos presentes hábeis ao voto, ou seja, 50%+1 dos condôminos na reunião assemblear; b. quando a convenção do condomínio for anterior ao código civil atual e trouxer previsibilidade expressa de quórum diverso, prevalecerá esse quórum, geralmente referenciado como 2/3 dos presentes na mesma reunião, regra da lei especial 4.591/64.

O ideal, como todos sabemos é evitar ao máximo a destituição do síndico que, se ocorrer deverá sempre ser motivada e é, em última análise o ato mais gravoso que pode ocorrer na seara administrativa e operacional do condomínio, por vezes com graves consequências.

Edifícios verticais

Campo Grande se aproxima dos 2 mil prédios

terça-feira, 19 de novembro de 2019

Em “caminho sem volta” para o alto, Capital se aproxima dos mil prédios. Poder público e iniciativa privada projetam ocupação do Centro com construção de imóveis verticais

Em 1939, a melhor panorâmica de Campo Grande era do alto dos três pavimentos do Edifício José Abrão, cuja fachada Art déco em vermelho desgastado ainda resiste na esquina da Rua 14 de Julho com a Cândido Mariano, no Centro. Conhecido como Hotel Americano, a construção marcou o início do processo de verticalização da cidade.

Passados 80 anos, a Capital se aproxima da marca de mil prédios. Na visão de atores envolvidos com os segmentos de habitação e construção, o município percorre “caminho sem volta” para o alto.

Números fornecidos pela Semadur (Secretaria Municipal do Meio Ambiente e Gestão Urbana) apontam a emissão de 48 alvarás para edificação de imóveis verticais multi residenciais com mais de 100 unidades, de 2014 até 2019.

Já levantamento do Observatório de Arquitetura e Urbanismo da UFMS (Universidade Federal de Mato Grosso do Sul) contabilizou, até 2015, 911 imóveis verticais com mais de três pavimentos em Campo Grande. Do total, 198 têm mais de 11 andares e 50 deles ultrapassam os 20 andares.

Em estudo de densidade, verticalidade e sustentabilidade da Capital, o Observatório relembra a revisão da lei de ordenamento do uso e ocupação do solo da cidade, que, em 1987, estimulou o crescimento para cima. Espaços próximos ao centro e em direção ao leste, na região do bairro Amambaí, foram eleitos como propícios para a construção de prédios.

A pesquisa indica que o polígono desenhado entre Avenida Afonso Pena, Rua Ceará, Avenida Mato Grosso e os limites do Córrego Prosa é o que comporta maior número de imóveis verticais, com 35 - todos com mais de seis pavimentos.

A verticalidade se consolidou nas décadas seguintes e foi estendida para novas regiões. A partir de 1996, com edição do Plano Diretor, os edifícios passam a fazer parte do “tecido urbano” de zonas mais centrais, conforme continua estudo do Observatório.

O novo Plano Diretor, instituído em dezembro de 2018, estimula o que o secretário municipal de Meio Ambiente e Gestão Urbana, Luís Eduardo Costa, chama de adensamento.

“Temos uma cidade muito grande, de 35 mil hectares, e isso tem um custo. Uma das diretrizes do Plano Diretor é aproveitar a infraestrutura que já existe - de drenagem, iluminação, esgotamento e mobilidade - para permitir a verticalização. Todas as cidades modernas hoje têm olhado para isso”, cita.

Conforme o titular da Semadur, bairros como Amambaí, Centro, Jardim dos Estados, Monte Líbano, Itanhangá e Vila Carvalho reúnem estes requisitos que possibilitam investimentos para a verticalização.

Somente este ano, a Planurb (Agência Municipal de Meio Ambiente e Planejamento Urbano) avalia cinco EIVs (Estudos de Impacto de Vizinhança) de projetos habitacionais multi residenciais. Este tipo de processo é exigido para aprovação de empreendimentos de grande porte, como são os imóveis verticais.

Construção

Para o presidente do Sinduscon/MS (Sindicato Intermunicipal da Indústria da Construção do Estado de Mato Grosso do Sul), Amarildo Miranda Melo, o segmento tem se recuperado de forma “lenta e gradual”, mas segue a tendência de verticalização da cidade.

“É um caminho sem volta. Qualquer pessoa que tenha o mínimo de raciocínio sabe que quanto mais espraiada, mais caro é o custo da cidade, ao contrário de uma cidade compacta”, acredita.

O representante do setor abre discussão sobre o acesso aos imóveis verticais, o que, para ele, depende da retomada da economia. “A verticalização, em qualquer país, atende todas as classes sociais. No Brasil não acontece porque a economia anda ruim. Se a economia está forte em todas as faixas, vai ter gente construindo em todas as faixas”.

A incorporadora HVM é uma das empresas que têm apostado no crescimento para o alto da Capital, com empreendimento de 35 andares na região central. O diretor executivo, Rodolfo Luiz Holsback, crê que o processo, principalmente no Centro, configura um “caminho mais racional”.

“Existem iniciativas de empresas em fazer condomínios mais afastados, que trazem conforto para a família, mas têm o acesso um pouco mais complicado. A cidade ainda é pouco verticalizada e tem espaço para crescer nesse sentido”, crê.

O empresário lista segurança, comunidade, conveniência e compartilhamento como fatores que levam pessoas a procurar por apartamentos em edifícios na região central. Por consequência, os mesmos motivos movem a incorporadora a investir no ramo.

Também entusiasta da verticalização da moradia no Centro, o presidente do Secovi-MS (Sindicato da Habitação de Mato Grosso do Sul), Marcos Augusto Netto, pontua a mobilidade como mais uma vantagem. “Geralmente é onde as pessoas trabalham. Não vão precisar ficar se deslocando para um lado e para o outro”.

“O campo-grandense sempre gostou de casa, por isso a cidade é tão espraiada, mas resolver esse excesso de espraiamento é um processo lento. Os objetivos traçados no novo Plano Diretor devem ser atingidos nos próximos 20, 30 anos”, segue Netto.

Cautela

Em meio aos incentivos para ocupação do Centro via verticalização, a professora do curso de Arquitetura e Urbanismo da UFMS, Maria Lucia Torrecilha, alerta para que os empreendimentos sejam feitos sem danos à cidade e seu patrimônio histórico.

“Existem áreas com infraestrutura adequada, mas não se pode subir aos céus de forma indiscriminada. No Centro você tem muitos prédios tombados. Você não pode ofuscar esses lugares. É preciso observar o tipo de solo, se o terreno está próximo dos córregos, observar o respeito à vizinhança. Edifícios muito altos podem não trazer benefícios ao sistema viário, provocar esgotamento do trânsito. Deve-se olhar com muito cuidado, observar o pedestre”, analisa.

Questionada sobre a viabilidade de aliar verticalização ao acesso à moradia e redução do deficit habitacional, Maria Lucia mostrou apoio à retomada da ocupação de edifícios abandonados como o Hotel Campo Grande, local que a prefeitura articula para transformar em moradia popular.

“Você só dá vitalidade se ocupar esses edifícios adequadamente. Só anima o Centro com pessoas. Sou totalmente a favor, desde que com projetos técnicos adequados. Construir mais, mesmo com prédios vazios, é um contrassenso”, ressalta.

Hoje, cerca de 40 mil pessoas estão na fila da Emha (Agência Municipal de Habitação).