quinta-feira, 5 de abril de 2018

Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros - AVCB

Documento em dia é uma tranquilidade para o síndico

Por Mariana Ribeiro Desimone - 07/12/10 05:35

Atualizado há 9 meses por Julio Paim Vieira

Em 2013 a maior tragédia envolvendo fogo no Brasil aconteceu. Na boate Kiss, no Rio Grande do Sul, 242 pessoas morreram devido a um incêndio. Mas não foi só o fogo que matou aquelas pessoas.

A falta de iluminação de emergência, de ventilação adequada, de extintores e a obstrução da rota de saída com certeza foram preponderantes para que tantas mortes ocorressem ao mesmo tempo.

É por isso que em diversos estados se pede um AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros), ou documento similar. No Rio de Janeiro esse documento é mais conhecido como Certificado de Aprovação do Corpo de Bombeiros.

Essa vistoria prova que o condomínio está em dia com diversas obrigações de segurança. E é com um conjunto de documentos que se começa a caminhar rumo ao AVCB ou Certificado de Aprovação.

Veja abaixo quais itens devem estar em dia para se obter o AVCB

Atestado de brigada de incêndio em dia: é aquela capacitação que o condomínio deve oferecer periodicamente e que, na prática, infelizmente, não é muito frequentada. - Saiba mais sobre brigada de incêndio
ART de pára-raios: a medição ôhmica do aparelho deve ser feita anualmente por força de lei – é, aliás, um elemento importante para se receber seguro em caso de sinistro. - Saiba mais sobre pára-raios
ART Instalação de gás: para saber se a tubulação não apresenta vazamentos e se está funcionando a contento - Saiba mais sobre instalações de gás
Abrangência do grupo gerador: atestado que comprova que o aparelho do condomínio funciona corretamente
Atestado da escada pressurizada: os condomínios que contam com esse sistema devem ter o mesmo em dia
Laudo elétrico: documento que atesta boas condições das instalações elétricas do condomínio - Saiba mais sobre instalações elétricas
Atestado de sistemas de combate ao incêndio: Itens de segurança como hidrantes, extintores, corrimãos, sinalização de emergência, portas corta-fogo, etc. - Saiba mais sobre extintores e acessórios contra incêndio- Saiba mais sobre portas corta-fogo
CMAR (Controle de Materiais de Acabamento e Revestimento): para atestar que carpete, tintas e materiais utilizados no condomínio são anti-fogo

Por que o AVCB pode sair caro para o condomínio?

Como se pode ver, a lista é longa. E realmente o AVCB fica caro, principalmente para quem nunca teve esse documento em dia desde a construção do condomínio.

Atestados Por Lei, a renovação desses atestados deve ser anual. Em São Paulo, cada documento atualizado sai na faixa de R$ 400 a R$ 600.

Taxa de vistoria Além dos atestados, os condomínios devem arcar com o custo da vistoria do Corpo dos Bombeiros. Cada corporação tem a liberdade de cobrar sua taxa. Em São Paulo, ela se chama FEPOM (Fundo Especial da Polícia Militar) e depende da metragem de cada condomínio. Ela inclui duas visitas, para que o condomínio consiga estar de acordo com as determinações da lei.

Pré-vistoria Mas antes de chamar o Corpo de Bombeiros, muitos condomínios investem nas empresas que fazem a pré-vistoria no local, apontando as mudanças a serem feitas.

O serviço contratado detecta as falhas de segurança contra fogo no condomínio e dá o caminho para regularizar a situação. Além de apontar onde estão os erros, essas empresas também executam as alterações. Vale lembrar que essas prestadoras devem sempre contar com um engenheiro para assinar as ARTs (Anotação de Responsabilidade Técnica).

Alterações necessárias Os custos com as adequações vão depender de cada caso, se haverá mudanças estruturais ou não, reformas, etc.

Projeto técnico Outro item que pode se tornar caro para o condomínio é a execução de um projeto técnico. Esse documento é geralmente elaborado quando o condomínio é construído, mas se perde ao longo do tempo – principalmente se o local não renovou o seu AVCB por muito tempo. Nele constam informações como os locais onde os equipamentos contra o fogo devem ficar.

Uma empresa conceituada, dependendo das alterações a serem feitas, pode cobrar mais de R$ 6 mil apenas para elaboração deste projeto. Geralmente as próprias prestadoras de serviço que fazem a pré-vistoria também elaboram esse tipo de documento.

“Nos empreendimentos onde atuo, providencio os atestados, certidões e ARTs anualmente. Dessa forma, quando chega o momento de renovar o AVCB está tudo certo e não fica caro”, ensina o síndico profissional Nilton Savieto.

Responsabilidade do síndico X investimento

Apesar de representar um grande investimento, é de extrema importância que os síndicos tenham a consciência da importância de se ter o AVCB em dia.

É importante frisar que a principal questão aqui não é financeira. Afinal, se o condomínio sofrer um sinistro, como um incêndio, além de colocar em risco todos os moradores, pode ter dificuldades para o recebimento do dinheiro do seguro por não estar com a documentação em dia.

Outro ponto é que o síndico pode responder civil e criminalmente, caso aconteça uma morte ou algo mais trágico.

Para Luciano França Loureiro, da Ahso/Fix, empresa de pré-vistoria, houve um aumento significativo na demanda de dois anos para cá – tanto no número de clientes fazendo seu primeiro contato, como daqueles que estão renovando o documento novamente pela empresa.

“Depois do desastre da boate Kiss, muita gente percebeu que um incêndio pode acontecer em qualquer lugar. Isso abriu os olhos dos síndicos”.

Principais correções que o AVCB pede

Os especialistas ouvidos elencaram as principais falhas no combate contra incêndios nos condomínios. Veja:

Luz de emergência: muitas vezes o condomínio não checa se esse sistema está funcionando corretamente. Então, algum problema só é detectado quando a luz de emergência é utilizada.
Roubo de itens: partes do hidrante são subtraídas por moradores ou visitantes. Para evitar que se passem meses sem que se saiba do problema, o zelador deve fazer uma vistoria semanal nos equipamentos, para que a reposição dos itens aconteça o mais rápido possível. A instalação de câmeras em pontos estratégicos também ajuda nesta questão.
Mangueira curta: às vezes, ao fazer a reposição do equipamento, para economizar, compra-se uma mangueira com metragem inferior à necessária
Corrimão: atualmente os corrimãos devem começar e terminar nas paredes, evitando assim que num momento de tumultuo as pessoas se machuquem
Porta corta-fogo: o equipamento deve se fechar inteiramente. O defeito mais comum é a mola defeituosa, fácil de trocar. - Saiba mais sobre portas corta-fogo
Obstrução das rotas de fuga: lixeiras e outros itens como bicicletas e mobiliário não devem ficar na escada de emergência

Como se pode ver, os casos mais comuns de inadequação com a norma não são economicamente inviáveis. Muitas vezes, o problema é ter de realizar todas essas melhorias de uma só vez, em um curto espaço de tempo – aí sim pode impactar negativamente nas finanças do condomínio.

Mas realmente há muitos casos de condomínios que ficaram para trás e que para renovar o AVCB precisarão de inúmeras reformas – algumas até estruturais.

“Um dos nossos clientes estava com o AVCB vencido já há muitos anos. Agora estão gastando bastante para adequar as instalações. Até tubulação de gás estão colocando”, conta Gilberto Vespúcio, sócio da administradora GW.

Diferenças regionais quando ao AVCB

A periodicidade correta para renovar o AVCB depende de cada estado. Em São Paulo, os AVCBs emitidos esse ano estão com prazo de vencimento de cinco anos para condomínios residenciais e três anos para os comerciais.

Porém, a média nos outros estados, como Minas Gerais e Rio de Janeiro é de três anos. Estados como Bahia e Rio Grande do Sul estão ajustando sua legislação para atender de maneira mais segura os condomínios.

Em Santa Catarina, o condomínio pode solicitar a vistoria anualmente.

Mesmo com períodos diferentes é importante notar que os itens averiguados pelo Corpo de Bombeiros na vistoria devem seguir normas da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas).

Esses regramentos não são leis, mas servem como um parâmetro a ser considerado pelo síndico no tocante a manutenção do condomínio.

Fiscalização do AVCB

Na grande maioria dos casos, o Corpo de Bombeiros não consegue fiscalizar ativamente os condomínios de todo o país. Quando eles "aparecem" para uma vistoria surpresa é porque receberam uma denúncia.

A multa vai depender de como estão os equipamentos de segurança contra fogo do condomínio. Geralmente o condomínio também recebe um prazo para corrigir as eventuais não conformidades dos seus itens de segurança.

sábado, 24 de março de 2018

Você sabe o que significa PPCI e LTIP?

Duas siglas bastante usadas por quem administra condomínios é o PPCI e o LTIP, porém poucas pessoas sabem o que são e para que servem. Com o objetivo de instruir seus clientes, síndicos e moradores de condomínios, a Imóveis Crédito Real promove no dia 29 de novembro, às 19h, no Centro Profissional Érico Veríssimo (Av. Carlos Gomes, 1.340) mais uma edição do Condomínio em Foco. As inscrições são gratuitas e podem ser realizadas no link: http://bit.ly/condominioemfoco

O Laudo Técnico de Inspeção Predial (LTIP) é um documento elaborado por um profissional habilitado que visa atestar as condições de segurança, manutenção, conservação e estabilidade dos edifícios.

Já o Plano de Prevenção contra Incêndios (PPCI) consiste em um projeto que prevê alternativas de combate a incêndios, preservando a segurança física e patrimonial das pessoas situadas em um determinado local. “Tanto o PPCI quanto o LTIP são obrigatórios nos condomínios edilícios, mas muitas vezes por questões financeiras e até mesmo por desconhecimento do síndico o prédio acaba sendo autuado por não estar com a documentação em dia.” Declara Luiz Eduardo Locatelli, especialista na área.

O condomínio em Foco acontece mensalmente e sempre traz conteúdos relevantes sobre o setor. A Imóveis Crédito Real está presente em diversas regiões de Porto Alegre e conta também com uma agência em Canoas. Mais informações podem ser adquiridas através do site www.creditoreal.com.br

quarta-feira, 7 de março de 2018

PPCI – PLANO DE PREVENÇÃO E PROTEÇÃO CONTRA INCÊNDIO

por Crédito Real em 20 de dezembro de 2016 em Administração de Condomínios, Segurança, Sem categoria

Qual a importância de implantar o PPCI?

Preservar e proteger a vida dos ocupantes das edificações e áreas de risco, em caso de incêndio;
Dificultar a propagação do incêndio, preservando a vida, reduzindo danos ao meio ambiente e ao patrimônio;
Proporcionar meios de controle e extinção do incêndio;
Proporcionar a continuidade dos serviços nas edificações e áreas de risco de incêndio;

Condomínios possuem diversas unidades autônomas, sejam comerciais ou residências, com grupos diversos vivendo em uma mesma edificação. Existem riscos de incêndios tais como vazamentos de gás, curtos circuitos em instalações elétricas antigas ou mal feitas, armazenamento indevidos de materiais inflamáveis, esquecimento de velas acesas e de equipamentos elétricos ligados entre outros.

O PPCI não pode evitar todos os riscos, mas pode fazer o primeiro combate, para que um princípio de incêndio não se transforme em catástrofe. Manter os equipamentos de combate a incêndio em boas condições, escadas com corrimões contínuos em ambos os lados, degraus com piso anti derrapante, fazem toda a diferença quando ocorre um sinistro.

Quando deve ser feito o PPCI?

Construção de uma nova edificação;
Mudança de uso;
Ampliação da área construída;
Aumento da altura da edificação;
Regularização das edificações existentes;
Aumento do grau de risco de incêndio;
Aumento da capacidade de lotação.

Como é o PPCI?

São formulários com requerimentos, laudos, documentos comprobatórios, taxas e plantas.

Para edificações com área total de até 200 m², com grau de risco baixo ou médio, sem depósito ou áreas de manipulação de combustíveis, inflamáveis, explosivos ou substâncias com alto potencial lesivo à saúde humana, ao meio ambiente ou ao patrimônio, o PPCI é feito diretamente no computador.

Para as demais edificações os documentos são reunidos em uma pasta para apreciação do Corpo de Bombeiros. A validade do PPCI é de 5 anos para edificações que não sejam casas de festas, bares, casas noturnas, onde hajam reunião de público. Para estas, a validade é de 3 anos.

Quais os equipamentos que devem ser instalados em cada edificação?

Os equipamentos a serem instalados em cada edificação variam de acordo com a ocupação, tamanho e utilização. Porém, algumas são comuns e básicas, a todos:

Extintores (Os extintores devem ser recarregados anualmente);
Luzes de emergência;
Sinalização de emergência; (As luzes de emergência e a Sinalização de Saída devem ser testadas a cada 6 meses e devem ficar em funcionamento por pelo menos uma hora);
Corrimãos contínuos em ambos os lados;
Piso anti derrapante.

“Dois itens devem ter atenção especial do condomínio: saída de emergência e corrimão. É comum que estes itens, que parecem simples, normalmente não estejam adequados’, destaca Luciano Oliveira da Silva, Gerente de Operações da Crédito Real. Para isso, você pode contar com os serviços da área de Regularização de Imóveis da Crédito Real.

Nossa equipe é formada por uma equipe própria especializada que estuda e acompanha as mudanças na legislação de incêndio e os impactos nos demais processos. Todos os nossos imóveis comerciais em carteira passam por análise de regularidade para irem para comercialização.

Nossos profissionais atuam na análise da regularidade do imóvel e identificação, junto aos órgãos competentes, do que deve ser realizado para regularização. Gerenciamento de processos de reciclagem de uso (Habite-se, aumento ou redução de áreas), estudos de viabilidade, PPCI (Plano de Prevenção e Proteção Contra Incêndio), licenças (DEP, DMAE, Anvisa), laudos (estrutural, elétrico) e execuções. Também possuímos um grupo de projetistas, engenheiros e arquitetos terceirizados, que é responsável pela elaboração de projetos, layouts, responsabilidades técnicas e.

Atividades executadas pela área de Regularização de Imóveis da Crédito Real:

Assessoria e gerenciamento gratuitos;

Consultoria e suporte para o locatário e proprietário;

Consultoria para clientes que necessitem de licenças, alvarás de funcionamento ou regularizações para imóveis comerciais;

Acompanhamento dos processos.

Legislação:

A Lei que rege o PPCI atualmente é a 14.376/13 atualizada pela Lei 14.924/16 regulamentada pelo Decreto 51.803/14 atualizado pelo Decreto 53.280/16 e Resoluções Técnicas do CBMRS.

domingo, 25 de fevereiro de 2018

Direitos e deveres para quem tem animais de estimação no condomínio
Descumprimento das regras pode virar multa

Em condomínio, assim como os seres humanos, animais de estimação possuem direitos e deveres, e mesmo assim a convivência com pets está entre os assuntos que mais geram polêmica.

De acordo com o IBGE, o Brasil está em segundo lugar no ranking mundial dos pet, com uma população total de 32 milhões de animais, entre cães, gatos e aves domésticas, tanto que o direito de criar o bichinho é previsto no Código Civil. Porém, como todo aspecto da vida em condomínio, é preciso diálogo e atenção para evitar desentendimentos e descumprimento das regras.

O administrador Gil Lopes, que possui quatro bulldogs franceses, foi informado pela síndica que não poderia usar o elevador social e as áreas comuns acompanhado por seus bichinhos. Ele acredita que a decisão da administradora foi arbitrária.

“Por conta de um vizinho que não tomava cuidado com as necessidades do cachorro, ela argumentou que os moradores estavam deixando sujeira nos locais de convívio”, explica.

A imposição sem diálogo com os condôminos causou revolta. “Ela criou a regra sem convocar a assembleia, daí mobilizei o restante dos moradores e conseguimos reverter a decisão. Até criamos um play dog para os cães”.

As principais queixas destinadas à presença de animais de estimação em condomínios se referem a mau cheiro, medo ou fobia a animais e mesmo o barulho. Por isso, estabelecer regras de convivência que garantam o conforto e a segurança tanto dos condôminos quanto dos pets é fundamental para evitar brigas.

O presidente do Sindicato da Habitação, Kelsor Fernandes, aponta que a administração deve estar atenta à legislação e a criação de qualquer regra na convenção deve ser discutida em assembleia, no caso da permanência de animais do condomínio, nem a convenção tem o poder de sobrepor o Código Civil.

“Nenhum condomínio pode proibir a permanência de animais no interior de apartamentos, pois estaria violando o direito de propriedade, que é permitido pela Constituição Federal, contudo, as regras de espaços comuns podem ser votada em assembleia”.

Síndico de um condomínio com 576 apartamentos, Tiago Pires explica que a melhor estratégia a ser adotada juntocom as regras são ações educativas.

“Manter o controle em condomínios que têm muitos moradores é difícil, então nós criamos cartazes e folhetos para colar nas lixeiras e em áreas de convívio para que as pessoas assimilem as regras”, diz. “Se o condômino infringir o regulamento, a gente tenta conversar e em último caso aplicar uma multa. Na maior parte das vezes, o bonsenso predomina”.

Cuidados com os pets em condomínios

Segurança

Evite deixar os animais fora da coleira ou focinheira quando estiver em áreas comuns, um comportamento que possa comprometer a segurança dos demais moradores pode acabar sendo remediado por meio de determinação formal de retirada do animal. É importante estar atento se a convenção permite a circulação de animais nos locais de convívio geral ou se a locomoção é restrita aos elevadores de serviço para evitar advertências e multas

Silêncio

O barulho dos animais é uma das principais fontes de reclamação em condomínios e não se restringe aos cães, mas também aos gatos e aves. Por ser responsável pelo pet, o dono deve buscar soluções para evitar o barulho em excesso, sobretudo à noite, como forma de evitar possíveis penalidades previstas na “lei do silêncio” das convenções condominiais

Higiene e saúde

Ao levar o seu animalzinho para passear em áreas comuns, lembre-se sempre de levar um saco plástico para recolher as necessidades do animal, negligenciar o cuidado com os dejetos do pet pode acabar em multa. Também fique atento à possibilidade do bichinho estar portando algum tipo de doença transmissível para outros animais e até mesmo para humanos, a administração pode impedi-lo de transitar em áreas comuns

Convenção

Antes de mudar para um novo condomínio busque as regras que contemplam os direitos dos animais de estimação na convenção.

Fonte: http://www.correio24horas.com.br

Mesmo dentro de casa, morador de condomínio não pode fazer o que quiser

Como explicar aos menos conscientes que da porta para e boa vizin "Estou na minha casa, faço o que eu quiser." "Ainda é cedo, posso fazer barulho." "No meu apartamento eu fumo o quanto eu tiver vontade. Nos últimos dias, ouvi essas três frases e me deparei com casos comuns e de difícil solução: como explicar aos moradores menos conscientes que da porta para dentro do apartamento existem regras de boa vizinhança e que, apesar de estarem na sua casa, o sossego dos demais precisa ser preservado?

A maioria compreende tal etiqueta, baseada muito mais em bom senso do que em normas, mas alguns insistem em não entender a natureza da vida em condomínio, gerando desconforto ao vizinho.

No primeiro caso, uma moradora permite que seus filhos brinquem de bola dentro do apartamento assim que eles chegam da escola. O barulho dura longos 30, 40 minutos. Depois, eles arrastam móveis e correm a tarde toda. O vizinho de baixo, aposentado, fica extremamente irritado. A moradora diz que criança é assim mesmo, precisa gastar energia, e que o vizinho é rabugento.

Em outro caso, um pouco similar, um morador insiste em ouvir som alto o dia todo. Exatamente às 22h, ele baixa o volume e diz estar cumprindo rigorosamente o regulamento. Os vizinhos se incomodam com a música alta e esperam uma providência enérgica da administração.

Por último e, mais delicado, o caso de uma moradora que não aguenta mais o cheiro de cigarro que vem do imóvel vizinho. O morador diz que, dentro de casa, na janela ou na varanda, ele fuma o quanto quiser. Casos delicados, mas em tese de solução fácil. Dureza é contar com o bom senso, educação e razoabilidade de algumas pessoas.

A administração pode e deve intervir, inicialmente buscando uma solução amigável entre os vizinhos e, num segundo momento, advertindo e multando o infrator, desde que existam provas materiais da conduta abusiva.

Quando nem a conversa nem as medidas administrativas surtem efeito, o morador incomodado deve agir, inclusive com boletim de ocorrência e ação judicial.

Juridicamente, o ponto é que o direito de propriedade é sagrado, mas sujeito às normas previstas em convenção, regulamento e, sobretudo, nos princípios de bons costumes e boa convivência. O Judiciário está atento e sensível ao tema.

Márcio Rachkorsky - É advogado, especialista em condomínios. Presidente da Associação dos Síndicos de SP e membro da Comissão de DireitoUrbanístico da OAB-SP. Escreve aos domingos,a cada duas semanas.

terça-feira, 30 de janeiro de 2018

Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros - AVCB
Documento em dia é uma tranquilidade para o síndico

Em 2013 a maior tragédia envolvendo fogo no Brasil aconteceu. Na boate Kiss, no Rio Grande do Sul, 242 pessoas morreram devido a um incêndio. Mas não foi só o fogo que matou aquelas pessoas.

A falta de iluminação de emergência, de ventilação adequada, de extintores e a obstrução da rota de saída com certeza foram preponderantes para que tantas mortes ocorressem ao mesmo tempo.

E uma situação dessas não é restrita a casas de show, bares e restaurantes. Qualquer condomínio está sujeito a ter que lidar com um incêndio. Casos do tipo em edifícios residenciais são mais frequentes do que se imagina. É por isso que em diversos estados se pede um AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros), ou documento similar. No Rio de Janeiro esse documento é mais conhecido como Certificado de Aprovação do Corpo de Bombeiros.

Essa vistoria prova que o condomínio está em dia com diversas obrigações de segurança. E é com um conjunto de documentos que se começa a caminhar rumo ao AVCB ou Certificado de Aprovação.

Veja abaixo quais itens devem estar em dia para se obter o AVCB

Atestado de brigada de incêndio em dia: é aquela capacitação que o condomínio deve oferecer periodicamente e que, na prática, infelizmente, não é muito frequentada. - Saiba mais sobre brigada de incêndio.

ART de pára-raios: a medição ôhmica do aparelho deve ser feita anualmente por força de lei – é, aliás, um elemento importante para se receber seguro em caso de sinistro. - Saiba mais sobre pára-raios

ART Instalação de gás: para saber se a tubulação não apresenta vazamentos e se está funcionando a contento - Saiba mais sobre instalações de gás.

Abrangência do grupo gerador: atestado que comprova que o aparelho do condomínio funciona corretamente.

Atestado da escada pressurizada: os condomínios que contam com esse sistema devem ter o mesmo em dia

Laudo elétrico: documento que atesta boas condições das instalações elétricas do condomínio - Saiba mais sobre instalações elétricas

Atestado de sistemas de combate ao incêndio: Itens de segurança como hidrantes, extintores, corrimãos, sinalização de emergência, portas corta-fogo, etc. - Saiba mais sobre extintores e acessórios contra incêndio - Saiba mais sobre portas corta-fogo

CMAR (Controle de Materiais de Acabamento e Revestimento): para atestar que carpete, tintas e materiais utilizados no condomínio são anti-fogo.

Por que o AVCB pode sair caro para o condomínio?

Como se pode ver, a lista é longa. E realmente o AVCB fica caro, principalmente para quem nunca teve esse documento em dia desde a construção do condomínio.

Atestados

Por Lei, a renovação desses atestados deve ser anual. Em São Paulo, cada documento atualizado sai na faixa de R$ 400 a R$ 600.

Pré-vistoria Mas antes de chamar o Corpo de Bombeiros, muitos condomínios investem nas empresas que fazem a pré-vistoria no local, apontando as mudanças a serem feitas.

Alterações necessárias Os custos com as adequações vão depender de cada caso, se haverá mudanças estruturais ou não, reformas, etc.

“Nos empreendimentos onde atuo, providencio os atestados, certidões e ARTs anualmente. Dessa forma, quando chega o momento de renovar o AVCB está tudo certo e não fica caro”, ensina o síndico profissional Nilton Savieto.

Responsabilidade do síndico X investimento

Apesar de representar um grande investimento, é de extrema importância que os síndicos tenham a consciência da importância de se ter o AVCB em dia.

Outro ponto é que o síndico pode responder civil e criminalmente, caso aconteça uma morte ou algo mais trágico. Para Luciano França Loureiro, da Ahso/Fix, empresa de pré-vistoria, houve um aumento significativo na demanda de dois anos para cá – tanto no número de clientes fazendo seu primeiro contato, como daqueles que estão renovando o documento novamente pela empresa.

“Depois do desastre da boate Kiss, muita gente percebeu que um incêndio pode acontecer em qualquer lugar. Isso abriu os olhos dos síndicos”.

Principais correções que o AVCB pede

Os especialistas ouvidos elencaram as principais falhas no combate contra incêndios nos condomínios. Veja:

Luz de emergência: muitas vezes o condomínio não checa se esse sistema está funcionando corretamente. Então, algum problema só é detectado quando a luz de emergência é utilizada.

Roubo de itens: partes do hidrante são subtraídas por moradores ou visitantes. Para evitar que se passem meses sem que se saiba do problema, o zelador deve fazer uma vistoria semanal nos equipamentos, para que a reposição dos itens aconteça o mais rápido possível. A instalação de câmeras em pontos estratégicos também ajuda nesta questão.

Mangueira curta: às vezes, ao fazer a reposição do equipamento, para economizar, compra-se uma mangueira com metragem inferior à necessária.

Corrimão: atualmente os corrimãos devem começar e terminar nas paredes, evitando assim que num momento de tumultuo as pessoas se machuquem

Porta corta-fogo: o equipamento deve se fechar inteiramente. O defeito mais comum é a mola defeituosa, fácil de trocar. - Saiba mais sobre portas corta-fogo

Obstrução das rotas de fuga: lixeiras e outros itens como bicicletas e mobiliário não devem ficar na escada de emergência

Mas realmente há muitos casos de condomínios que ficaram para trás e que para renovar o AVCB precisarão de inúmeras reformas – algumas até estruturais.

“Um dos nossos clientes estava com o AVCB vencido já há muitos anos. Agora estão gastando bastante para adequar as instalações. Até tubulação de gás estão colocando”, conta Gilberto Vespúcio, sócio da administradora GW.

Diferenças regionais quando ao AVCB

Em Santa Catarina, o condomínio pode solicitar a vistoria anualmente. Mesmo com períodos diferentes é importante notar que os itens averiguados pelo Corpo de Bombeiros na vistoria devem seguir normas da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas).

Esses regramentos não são leis, mas servem como um parâmetro a ser considerado pelo síndico no tocante a manutenção do condomínio.

Fiscalização do AVCB

Serviço
Empresas de AVCB em São Paulo | Rio de Janeiro
Empresas de extintores e acessórios contra incêndio em São Paulo | Rio de Janeiro
Empresas de portas corta-fogo em São Paulo | Rio de Janeiro
Empresas de iluminação de emergência em São Paulo | Rio de Janeiro
Empresas de para raios em São Paulo | Rio de Janeiro
Empresas de laudos elétricos em São Paulo
Fontes consultadas: Nilton Savieto, síndico profissional, Gabriel Karpat, diretor da administradora GK, Gabriel de Souza, da administradora Prop Starter, Rafael Martendal, sócio da Bravie, Gilberto Vespúcio, sócio da administradora GW, Luciano França Loureiro, proprietário da Ahso, José Roberto Graiche, da administradora Graiche, Vivian Braga, engenheira da VIP Vistorias e Inspeções Prediais

Condomínio entregue

Publicado em: sexta-feira, 26 de janeiro de 2018

A partir daí a administração do local é um dever

1 Prédio entregue? É hora de montar um condomínio. Construtora responsável pela obra e futuros moradores participam do processo

A entrega das chaves do imóvel é o momento mais esperado por quem comprou uma unidade em construção. Junto com a alegria, vem uma responsabilidade: instituir um condomínio.

E antes mesmo de se mudarem, os proprietários já participam da primeira assembleia.

A primeira reunião de condomínio é convocada pela construtora responsável pelo empreendimento.

“Nesta assembleia, será feita a eleição do síndico e dos membros do conselho administrativo. Também é neste encontro que os moradores autorizam a formalização da associação condominial”, informa Cyro Bach Monteiro, presidente do Sindicato Patronal de Condomínios e Administradoras (Sipces).

A ata desta reunião será registrada em cartório. A partir de então, o condomínio pode ser registrado na Receita Federal, e se torna uma instituição legal.

“O condomínio não paga Imposto de Renda, no entanto, é responsável pela contratação de empresas e serviços. Sem CNPJ, emitido pela Receita Federal, é impossível fazer esses trâmites legalmente”, alerta Cyro.

Administração

Na primeira reunião, também será definido um valor de taxa condominial provisória, indicado pela administradora de condomínio.

“A construtora, geralmente, indica uma administradora para assessorar o condomínio. Neste primeiro momento, a empresa apresenta uma previsão orçamentária. Com o decorrer no tempo, o valor será reajustado para mais ou menos, de acordo com a necessidade”, explica o diretor da Marco Condominial, Marco Aurélio Nery.

Nas reuniões seguintes, já com o síndico em posse do cargo, serão combinadas as contratações dos serviços mais urgentes, como limpeza, segurança e manutenções.

“É necessário contratar funcionários devidamente treinados para suas funções, comprar câmeras e alarmes de segurança, mobília das áreas comuns e utensílios imprescindíveis, como carrinho de compras, escada e material de limpeza”, enfatiza.

Nery afirma que existe um documento deixado pela construtora que auxilia, e muito, essa gestão: o manual do proprietário.

“Nesse documento, a construtora determina o prazo de manutenção preventiva de todos os elementos do condomínio. Eles devem ser seguidos à risca. Para isso, será necessário contratar empresas que prestam os serviços descritos”.

OS DOCUMENTOS MAIS IMPORTANTES DO CONDOMÍNIO

Todo condomínio tem dois documentos imprescindíveis para a sua organização: a convenção e o regimento interno. Ambos são aprovados pelos moradores logo nas primeiras reuniões e, se desrespeitados, geram punições.

A convenção do condomínio descreve os diretos e os deveres dos moradores, além das penalidades em caso de descumprimento.

“Trata-se de um documento legal, que precisa da aprovação de dois terços dos moradores para ser alterado”, informa Cyro Bach Monteiro, presidente do Sindicato Patronal de Condomínios e Administradoras (Sipces).

O regimento interno aborda as normas comportamentais do condomínio e costuma ser alterado sempre que necessário.

“A recomendação é não unir esses documentos em um só, já que o regimento costuma ser alterado com frequência. Desta forma, é necessário apenas de metade mais um dos condôminos para aprovar a mudança”, diz Cyro.

Marco Aurélio Nery, diretor da Marco Condominial, explica que, para começar, utiliza-se um documento padrão, que descreve apenas as regras básicas no condomínio.

“Com o decorrer do tempo, os moradores vão conhecendo melhor a suas necessidades e solicitando mudanças. Há coisas importantes para um condomínio que não são para outros. Tudo depende do perfil dos moradores”, finaliza.

PASSO A PASSO

Primeiro encontro

A primeira assembleia do condomínio é convocada pela construtora responsável pelo empreendimento. Todos os proprietários devem comparecer.

Eleições

Nesta reunião, elege-se o síndico e os membros do conselho. Também é interessante fechar um contrato com uma administradora de condomínio.

Convenção

A convenção do condomínio, com todos os diretos e deveres dos moradores e as punições em caso de descumprimento das normas, também é estabelecida neste dia. O documento é registrado em cartório e só pode ser alterado se dois terços dos condôminos concordarem.

Regimento Interno

O regimento interno trata das regras de convivência dentro do condomínio. Ele pode ser alterado a qualquer momento, desde que a maioria aceite.

Taxa Condominial

Na primeira reunião é acordada uma taxa condominial provisória, indicada pela administradora ou construtora. Após alguns meses, ela passa a ser reajustada de acordo com os gastos do condomínio.

Ata

A ata da primeira reunião deve ser registrada em cartório para, em seguida, a administração apresentar à Receita Federal para a criação de um CNPJ. A partir de então, será possível contratar pessoas e serviços.

Compras

É necessário comprar o “enxoval” do condomínio. Ou seja, utensílios indispensáveis como carrinho de compras, móveis das áreas comuns, ferramentas de limpeza e manutenção, segurança, entre outros.

Manual

O manual do proprietário entregue pela construtora vai ajudar a administração do condomínio. O material tem dicas de como cuidar das áreas comuns e os prazos de manutenção.