A responsabilidade dos moradores de condomínios e seus reflexos na sociedade 

Muito se fala na responsabilidade e na capacitação do síndico, mas uma pessoa, por mais habilidosa que seja, não fará milagres em condomínios nos quais grande parte dos condôminos e moradores não estão preparados para cumprir seu papel, o que se reflete diretamente na nossa sociedade.

Primeiramente, é preciso lembrar que o síndico não é empregado, mas também não é patrão do condomínio: ele é um representante da coletividade, o que significa que deve haver um equilíbrio em sua conduta, para que não aja como um tirano, mas também não se porte com subserviência excessiva.

Algumas perguntas podem contribuir para reflexão sobre a responsabilidade que cabe a cada morador enquanto agentes que podem – e devem – fazer também sua parte para tornar seus condomínios mais bem conduzidos.

O que você sabe a respeito do condomínio?

Na convenção e no regimento interno constam informações e regramentos cujo conhecimento é obrigatório a todos ocupantes. Além desses regramentos, é recomendado que os condôminos saibam noções básicas sobre condomínio para que possam estar mais conscientes do modo de operação do lugar que escolheram para morar ou trabalhar.

Como está a representação do seu condomínio?

O síndico normalmente é eleito pela maioria dos presentes em assembleia. Destaco aqui o evento mais importante e ao mesmo tempo tão negligenciado pelos condôminos. Qual tem sido o quórum nas assembleias do seu condomínio? Cabe aos condôminos analisar o perfil do profissional que elegerão para representação coletiva. Se o síndico não está cumprindo seu papel, saiba que ele foi eleito pela maioria dos condôminos que compareceram na reunião em que todos deveriam estar ou se fazer representar – lembrando que muitas procurações para uma única pessoa deixa as decisões nas mãos de poucos, e isso é incoerente com o propósito da vida em condomínio, pois o poder deve ser descentralizado.

O condomínio funcionará de acordo com as vontades individuais?

Não. Na vivência em condomínio, assim como na sociedade em geral, há diversos princípios que são direcionados para o melhor funcionamento da coletividade. As regras valem para todas as unidades, mas nem sempre serão satisfatórias para as demandas individuais. Por exemplo: uma pessoa que mora no primeiro andar e usa menos o elevador deve pagar integralmente sua quota. As demais despesas de manutenção coletiva também são arcadas conforme critérios previamente estabelecidos, independente de quantos moradores residem em cada unidade. Viver em condomínio também é exercitar características de cidadania.

Poderiam ser listadas diversas perguntas, mas a provocação aqui é chamar os condôminos e moradores de condomínio para se apoderarem de seu papel enquanto agentes responsáveis pela realidade da qual muitas vezes só encontram tempo para reclamar ou lamentar. Longe de querer desresponsabilizar síndicos que não cumprem sua missão, o objetivo aqui é deixar a mensagem de que podemos agir para melhorar a pequena amostra da sociedade que se chama condomínio. Quem sabe, então, os efeitos disso se reverberem para evolução das cidades, dos estados e, quiçá, do país.

Escrito por:

Karla Pluchiennik Moreira, head de estratégias do Viva o Condomínio e empresas coligadas à rede Condomínios Garantidos.

Culpa in elegendo e culpa in vigilando – sabe o que é isso?

Ao assumir o cargo de síndico, muitas vezes motivado pelo momento e incentivado pelos vizinhos, o recém-eleito desconhece sua real responsabilidade.

As atividades de síndico não podem ser encaradas com temor, mas deve-se ter consciência da sua amplitude.

As funções de um síndico envolvem muitas áreas, proporcionando uma oportunidade maravilhosa para ampliar conhecimentos e aprimorar o relacionamento pessoal.

No dia a dia, o síndico vai se deparar com muitos problemas, sendo que alguns poderão ocasionar riscos de acidente ou prejuízo, como na contratação de uma empresa para a pintura da fachada do prédio, controle ineficaz da conta bancária, problemas estruturais, trincas na fachada e má qualidade da água.

Para evitar transtornos, ter tranquilidade e garantir o sucesso da gestão, o síndico deverá ter interesse em conhecer, ainda que superficialmente, as diversas áreas com as quais vai lidar e contar com a assessoria de uma boa empresa.

O síndico, também denominado mandatário, é o representante legal do condomínio e poderá ser acionado judicialmente quando não cumprir com os seus deveres. Façamos uma pausa, e vamos ler o que diz o Código Civil:

Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.

Art. 667. O mandatário é obrigado a aplicar toda sua diligência habitual na execução do mandato, e a indenizar qualquer prejuízo causado por culpa sua ou daquele a quem substabelecer, sem autorização, poderes que devia exercer pessoalmente.

Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.

E a coisa não pára por aí. Para piorar, existe dois artigos importantes do Código Penal:

Art. 13. O resultado, de que depende a existência do crime, somente é imputável a quem lhe deu causa. Considera-se causa a ação ou omissão sem a qual o resultado não teria ocorrido.

Art. 132. Expor a vida ou a saúde de outrem a perigo direto e iminente:

(…).

Resumidamente: sempre que um dano for causado pelo Síndico ou pelo Condomínio por ação (fazer algo) ou por omissão (não fazer, deixar de fazer) ele será responsabilizado.

Por ser o responsável em juízo, ao delegar tarefas a terceiros (sejam funcionários ou a uma empresa prestadora de serviços), o síndico não se isenta de suas obrigações legais.

Portanto, qualquer prejuízo causado a um condômino ou ao condomínio como um todo, seja por erro de negligência ou de má administração, terá que ser assumido pela pessoa do síndico perante a Justiça.

Mostrando-se imprudente, negligente ou incompetente, o síndico não apenas pode ser substituído por qualquer condômino no

exercício de suas funções, como pode ser formalmente destituído em assembleia, desde que a maioria absoluta de seus membros concorde com a ideia.

Existem, portanto duas responsabilidades aplicáveis ao Síndico:– A Responsabilidade Civil do síndico ocorre quando as atribuições do cargo não são cumpridas adequadamente, ocasionando prejuízos aos condôminos ou a terceiros.

– A Responsabilidade Criminal do síndico acontece quando este não cumpre suas atribuições, levando-o não apenas a uma omissão, mas a uma prática que pode ser entendida como criminosa ou contravenção.

A responsabilidade perante terceiros, e até em relação aos condôminos e seus familiares, será sempre do condomínio, entretanto, havendo prova de que o acidente ocorreu por defeito de serviços prestados pela empresa de manutenção, ou por vício de fabricação do fornecedor, ou mesmo da empresa que construiu o prédio, o condomínio poderá propor uma ação de regresso contra os responsáveis.

O síndico somente responderá pessoalmente pelos danos em se comprovando sua culpa, por negligência ou imprudência, claramente, definidas em processo. Nos casos comuns a responsabilidade será sempre do condomínio.

Ainda, há outro ponto importante: o dolo e a culpa.

O DOLO é quando há vontade (animus) em fazer determinada ação.

A CULPA é quando não quero o resultado, porém ao fazer (ou não fazer algo) estou assumindo o risco pelas consequências.

Por que estamos falando nisso? Porque o Síndico pode responder por culpa. E essa culpa pode ser:

Culpa in elegendo: Culpa no escolher a pessoa que deve prestar a obrigação, que podemos traduzir por “ter escolhido mal”.

Por isso, muito cuidado nas contratações de empresas, terceirizadas e demais prestadoras de serviço. Se escolher mal e houver problemas, gerando danos, a culpa recairá sobre o Síndico.

Culpa in vigilando: Culpa em vigiar a execução de que outrem ficou encarregado. Por exemplo, o pai que dá o carro ao filho menor e este comete um delito; o pai responderá pelo ilícito civil.

Para finalizar, fica a lição do Professor Caio Mário – um dos maiores expoentes na matéria condomínios :

“Aquele que, em razão de sua atividade ou profissão, cria um perigo, está sujeito à reparação do dano que causar, salvo se houver adotado todas as medidas idôneas a evitá-lo.”

Então, Síndico – e você que mora em condomínio – já sabe como funciona, então fica mais fácil a boa gestão do seu prédio!

Muito cuidado no seu condomínio – a sua ação – e a sua omissão, fazem toda a diferença!

“Como culpar o vento pela desordem feita, se fui eu que deixei a janela aberta?”

* Provérbio popular - Diario do Litoral - São Paulo