Encargos do condomínio

Entenda e saiba quais são os principais encargos e tributos presentes na gestão de condomínios

Por Mariana Ribeiro Desimone

Entenda e saiba quais são os principais encargos e tributos presentes na gestão de condomínios

A administração do condomínio tem sua complexidade aumentada periodicamente. Por isso é tão comum compararmos a gestão de um condomínio com a de uma pequena ou média empresa.

Os cuidados com encargos e tributos que o condomínio é uma parte das atribuições da administradora, empresa parceira que colabora com o síndico. Porém, é fundamental que o gestor acompanhe de perto o trabalho – e também conheça o que deve ser feito pela parceira.

Em breve, porém, esses pagamentos e muitos outros serão feitos via sistema e-Social em conjunto com o EFD Reinf (Escrituração Fiscal Digital de Retenções e Outras Informações Fiscais) e ficará mais simples para o síndico acompanhar. Por enquanto, elencamos abaixo os encargos e tributos que o condomínio deve pagar, confira!

INSS DO SÍNDICO

Explicação

É obrigatório o recolhimento, como contribuinte individual – mesmo que o síndico receba apenas isenção de taxa, pro-labore ou ajuda de custo. Se o síndico não recebe qualquer ajuda de custo, não há o que recolher.

Quanto

O condomínio deve recolher 20% sobre o valor da taxa de que o síndico é isento ou do valor que recebe; sem limitação. Também deve-se reter 11% do recebido pelo síndico, ainda que em forma de isenção da taxa condominial, de acordo com  o fator máximo do salário de contribuição previdenciário.

Quando

A contribuição mensal vence no dia 20 do mês seguinte. Por exemplo, a competência (mês) julho vence no dia 20 de agosto. Se o dia 20 cair no sábado, domingo ou feriado, o recolhimento deve ser antecipado para o dia útil anterior.

Como

GPS mediante débito em conta comandado por meio da internet ou por aplicativos eletrônicos disponibilizados pelos bancos.

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INSS do síndico

FUNCIONÁRIOS - ENCARGOS

Explicação

Os funcionários devem ser registrados em carteira e receber com seus salários os benefícios previstos em lei e nas Convenções Coletivas da sua região, como  vale-transporte, salário-família, cesta básica  e outros . Sobre a folha de pagamento de empregados há incidência de encargos previdenciários, FGTS e PIS.  

Quanto

Os valores dos benefícios previstos na convenção coletiva de trabalho devem ser consultados no documento aplicável à cidade do condomínio.

As contribuições  previdenciárias incidentes sobre a folha de pagamento de empregados são devidas nos percentuais de 20% (a título de contribuição previdenciária), Seguro Acidente de Trabalho (percentual variável para cada condomínio em razão do Fator Acidentário de Prevenção - FAP, divulgado anualmente no site do Ministério da Previdência Social) mais 4,5% a título de outras entidades e fundos). O FGTS equivale a 8% da remuneração do empregado e o PIS a 1% da folha de salários. Mais informações e legislação sobre benefícios e contribuições previdenciárias podem ser consultadas no Site do Ministério da Previdência.

Quando

Quando o pagamento houver sido estipulado por mês, deverá ser efetuado até o quinto dia útil do mês seguinte ao vencido.

As contribuições previdenciárias devem ser recolhidas no dia 20 do mês seguinte ao da competência ou dia útil anterior, se não houver expediente bancário no dia 20. O FGTS deve ser recolhido até o dia 7 do mês seguinte àquele em que a remuneração foi paga, creditada ou se tornou devida ao trabalhador. Caso não haja expediente bancário no dia 7, a entrega deverá ser antecipada para o dia de expediente bancário imediatamente anterior.

O PIS deverá ser recolhido até o 25º (vigésimo quinto) dia do mês subsequente ao de ocorrência dos fatos geradores, antecipando-se o recolhimento para o primeiro dia útil que o anteceder se no dia de vencimento não houver expediente bancário.

Como

Contribuições previdenciárias via GPS mediante débito em conta, comandado por meio da internet ou por aplicativos eletrônicos disponibilizados pelos bancos .  FGTS via GRF (Guia de Recolhimento do FGTS )   e o PIS folha de salários via DARF.

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Guia SíndicoNet Funcionários

EMPRESAS – ENCARGOS

Explicação

Retenção de valores para INSS e PIS/COFINS/CSLL e ISS quando da contratação de empresas prestadoras de serviços.

Quanto

Nos casos de prestação de serviços mediante cessão ou empreitada de mão de obra, deve-se reter 11% sobre o total da Nota Fiscal ou recibo emitido, a título de retenção da Previdência Social, exceto, o caso em que a empresa não tiver funcionários, o serviço for prestado pelo próprio sócio e o faturamento do mês anterior for igual ou inferior a duas vezes o limite máximo do salário contribuição. 

Neste caso, mediante declaração em papel timbrado assinado pelo representante legal, não há retenção. Os condomínios são também obrigados a fazer os recolhimentos de PIS, CSLL e COFINS devidos por todos os serviços que contratem, cujo valor fique acima de R$ 5.000,00, a saber:

1% - CSLL

3% - COFINS

0,65% - PIS/PASEP

Se a empresa prestadora for optante pelo SIMPLES, ela será isenta do recolhimento dos 4,65% de PIS/COFINS/CSLL. Se a empresa emitir mais de uma Nota Fiscal dentro do mesmo mês e o valor da soma das Notas Fiscais for superior a R$ 215,00, a saber:

Se a empresa prestadora for optante pelo SIMPLES, ela será isenta do recolhimento dos 4,65% de PIS/COFINS/CSLL.

Vencimentos 

INSS: através de GPS, com o código 2631. PIS/COFINS/CSLL: a contribuição é recolhida no DARF (Documento de Arrecadação da Receita Federal) mediante o código 5952.

Vencimentos

ISS - Todo dia 10 do mês subsequente a emissão da NF

CSRF - Todo dia 20 do mês subsequente ao pagamento do Serviço Tomado

INSS - Todo dia 20 do mês subsequente a emissão da NF

AUTÔNOMOS - ENCARGOS

Explicação

Sobre os valores pagos a pessoas física contratadas para prestação de serviços sem vínculo empregatício há incidência de contribuição previdenciária, tanto em relação ao contratante como do contratado. Quanto ao ISS (Imposto Sobre Serviços),  é preciso consultar a  legislação municipal  para saber da  obrigatoriedade ou não de retenção de tal imposto: depende da função em que o autônomo está cadastrado no CCM (Cadastro de Contribuintes Municipais Autônomos). Sobre os valores pagosa trabalhadores autônomos não  há  recolhimento de  FGTS.

Quanto

A contribuição previdenciária a cargo do condomínio é de 20% calculado sobre o valor pago, sem limite máximo. Além disso, o condomínio deve arrecadar, mediante desconto, e recolher a contribuição previdenciária a cargo do contribuinte individual (antigo autônomo) a seu serviço, 11%, observado o limite máximo do salário de contribuição previdenciário.

Quando

A contribuição previdenciária deve ser recolhida até o dia 20 do mês seguinte ao da competência, devendo o recolhimento ser antecipado caso não haja expediente bancário no dia 20, na mesma guia (GPS) na qual o condomínio recolherá os demais encargos previdenciários sob sua responsabilidade.

Observação

Além do contrato deve-se exigir do contratado o RPA, Recibo de Profissional Autônomo, documento que comprova o pagamento.

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Contrato com autônomos – modelo e comentários

CONTRIBUIÇÃO SINDICAL PATRONAL

Explicação

Pagamento ao sindicato patronal de condomínios da sua região, caso o funcionário autorize. O sindicato tem o dever, entre outros, de estabelecer conjuntamente com o sindicato dos funcionários decondomínios da região a Convenção Coletiva, renovada anualmente.

Quanto

Para os condomínios, por não terem fins lucrativos, o governo estipula o valor da contribuição mínima. Verifique no site do Ministério do Trabalho.

Quando

Art. 587. Os empregadores que optarem pelo recolhimento da contribuição sindical deverão fazê-lo no mês de janeiro de cada ano, ou, para os que venham a se estabelecer após o referido mês, na ocasião em que requererem às repartições o registro ou a licença para o exercício da respectiva atividade  Lei nº 13.467/2017.

Como

O recolhimento deve ser feito na Caixa Econômica Federal, Banco do Brasil ou em estabelecimentos bancários nacionais, integrantes do Sistema de Arrecadação de Tributos Federais, através de Guia de Recolhimento da Contribuição Sindical (GRCS) – ou em guia fornecida gratuitamente pelo sindicato da respectiva categoria Até a data do vencimento, pode ser pago nas lotéricas cadastradas na CEF.

CONTRIBUIÇÃO SINDICAL FUNCIONÁRIOS

Explicação

Pagamento ao sindicato dos funcionários de condomínios da sua região, se o funcionário autorizar, nos moldes da lei 13.467/2017, art 578:

“As contribuições devidas aos sindicatos pelos participantes das categorias econômicas ou profissionais ou das profissões liberais representadas pelas referidas entidades serão, sob a denominação de contribuição sindical, pagas, recolhidas e aplicadas na forma estabelecida neste capítulo, desde que prévia e expressamente autorizadas”.

Quanto

Consiste na importância correspondente à remuneração de 1 (um) dia de trabalho para os empregados.

Quando

Recolhida no mês de março e paga até o fim de abril.

Como

O recolhimento deve ser feito na Caixa Econômica Federal, Banco do Brasil ou em estabelecimentos bancários nacionais, integrantes do Sistema de Arrecadação de Tributos Federais, através de Guia de Recolhimento da Contribuição Sindical (GRCS) - ou em guia fornecida gratuitamente pelo sindicato da respectiva categoria. Até a data do vencimento, pode ser pago nas lotéricas cadastradas na CEF.

IMPOSTO DE RENDA

Explicação

Condomínios não pagam nem declaram Imposto de Renda próprio. Devem apenas reter na fonte e declarar anualmente o IR retido dos seus funcionários.

Quanto

Verificar alíqutotas no Site da Receita Federal.

Quando

Os valores retidos devem ser pagos segundo calendário mensal estipulado pela Receita Federal. Anualmente, deve ser entregue a DIRF, Declaração de Imposto de Renda Retido na Fonte. Confira a data prevista no site da Receita Federal.

Como

Na DIRF, declaram-se os rendimentos com retenção dos funcionários, autônomos  (valores a partir de R$ 6 mil por ano) e empresas contratadas.     

COOPERATIVAS

Alíquota de recolhimento é de 15%;

Como entidades do tipo não sofrem retenção, é o condomínio quem deve fazer o recolhimento. Sua única obrigação é o CSLL, de 1%;

Importante ressaltar que contratações usando cooperativas devem ser vistas com cautela, principalmente as relacionadas à contratação de mão-de-obra. 

Fontes consultadas: Gabriel Karpat (diretor da administradora GK); Omar Anauate (diretor da AABIC); Patricia Marina (departamento de Recursos Humanos da administradora Prop Starter); Wellington de Oliveira (departamento de contas a pagar da administradora Prop Starter).

Fundo de reserva

Recurso é para despesas emergenciais. Aprenda!

sexta-feira, 6 de setembro de 2019

Recurso é para despesas emergenciais. Aprenda!

Por: Eliane Quinalia

Quem administra um condomínio e já precisou lidar com gastos emergenciais sabe bem a importância de ter um fundo de reserva sempre à mão. A arrecadação cobrada mensalmente dos condôminos funciona como uma espécie de poupança e pode ser acionada a qualquer momento para cobrir despesas que não tenham sido contempladas na previsão orçamentária anual.

Entram nessa conta portões danificados repentinamente e que estejam atrapalhando o acesso de moradores, vazamentos de água que exijam reparos imediatos e outros problemas que precisem de rápida solução.

O que diz a legislação sobre o fundo de reserva

Embora nem todos saibam, o fundo de reserva está previsto na legislação. É a Lei nº 4.591/1964, que determina em seu artigo 9º, §3º, alínea “j”, que o percentual de arrecadação seja estabelecido na convenção do condomínio,  que funciona como uma espécie de “Constituição” do empreendimento e dita as suas regras. 

Em geral, a contribuição estipulada para o fundo de reserva varia entre 5% a 10% da cota condominial ordinária. A convenção determina também o prazo de recolhimento da alíquota, se será permanente ou não.

O fundo de reserva é a única forma de arrecadação extra assegurada por lei nas convenções. As demais cobranças, como fundo de obras, de equipagem e rateios adicionais precisam ser discutidas em assembleia e ter quórum mínimo para aprovação.

Quórum mínimo e votação do fundo de reserva

O condomínio que por alguma razão não tiver o fundo de reserva estipulado em convenção pode votar pela arrecadação do mesmo em assembleia. Neste caso, é preciso a aprovação de 2/3 dos condôminos, considerando o total de proprietários. 

Saiba mais sobre quóruns e votação de outras formas de arrecadação.

Outros tipos de fundos podem ser acionados pelo condomínio em assembleia para promover melhorias prediais programadas que envolvam desde reformas à renovação da pintura e no que diz respeito à adequação de áreas úteis. Dentre eles, há fundo de obras, rateios extras (despesas não previstas) e fundo de equipagem (equipamentos e mobiliários). 

Antes de estabelecer mais de um fundo a ser arrecadado, é importante entender o objetivo da cobrança, o valor total que se pretende levantar com os condôminos, e claro, o prazo necessário para o pagamento do mesmo. 

Uma boa dica para não onerar os moradores e elevar os níveis de inadimplência é que o síndico ou administrador evite manter duas arrecadações extras e simultâneas no mês. Caso isso ocorra, o recomendado é a suspensão  – mesmo que temporária – de uma das cobranças.

Quanto é preciso ter no fundo de reserva

O fundo de reserva arrecadado por um condomínio deve ser depositado em uma conta jurídica diferente da usada para guardar a cota condominial. Especialistas recomendam que os valores sejam depositados em uma conta poupança ou em aplicações de perfil conservador, como as de renda fixa, para gerar rendimentos.

Via de regra, a recomendação é pela arrecadação de três meses do valor da receita total. Como exemplo, um condomínio que arrecada R$ 50 mil por mês deve manter um saldo em conta de até R$ 150 mil. 

E atenção! Mesmo que o teto do fundo de reserva já tenha sido alcançado, a suspensão da arrecadação deve ser descartada. No lugar disso, prefira manter o dinheiro aplicado e programe o uso do montante excedente para futuras melhorias que devem ser previamente discutidas e aprovadas em assembleia.

Quem paga a conta: inquilino ou proprietário?

O pagamento do fundo de reserva é obrigatório aos proprietários. Isso significa que os inquilinos estão isentos do pagamento dessa cobrança.

A Lei nº 8.245/91, Lei do Inquilinato, prevê em seus artigos 22 e 23, todas as obrigações do locador e locatário. Segundo a Lei, enquanto cabe ao locador o pagamento das contas extraordinárias, bem como do fundo de reserva, fica estabelecido ao locatário o custeio das contas ordinárias do condomínio, tais como:

Salários e encargos trabalhistas

Consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum.

Limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum.

Manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum.

Rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

Uma boa dica para não fazer confusão é lembrar que todas as benfeitorias permanentes e de infraestrutura, como pinturas de fachada, reformas ou adequação de áreas úteis são melhorias que aumentam o valor do bem e, por isso, devem ser arcadas pelos proprietários do imóvel e não pelos inquilinos que alugam o mesmo.

Como usar corretamente o fundo de reserva

Antes da utilização do fundo de reserva é importante ressaltar que o administrador ou síndico é obrigado pelo Código Civil a contratar um seguro predial. 

Contudo, caso a cobertura do mesmo não se estenda a um reparo emergencial que porventura venha a acontecer – e caso o saldo do fundo de reserva seja insuficiente para cobrir a despesa – o reparo do dano deve ser discutido em caráter de urgência em assembleia.

Somente após votação e aprovação com quórum mínimo, será possível determinar os próximos passos para o conserto a partir do provisionamento do valor excedente por meio de rateio. 

Para não errar, lembre-se que a utilização do fundo de reserva é permitida apenas para situações emergenciais, ou seja, aquelas que o condomínio não estava esperando como, por exemplo, um vazamento de água, defeito no elevador etc.

Os erros comuns e suas consequências

Apesar da ampla quantidade de conteúdo disponível sobre o tema, ainda hoje é comum encontrar síndicos e administradores de condomínio que, por desconhecimento da legislação, usam o fundo de reserva de forma equivocada.

O pagamento de contas ordinárias com a arrecadação, a ausência de contas bancárias distintas para o fundo de reserva e conta ordinária do condomínio, bem como a ausência da ratificação em assembleia do uso do fundo costumam ser os problemas mais comuns.

O que poucos imaginam, no entanto, é que tais ações têm consequências que podem implicar, nos casos mais leves, em multas e sanções administrativas para o administrador, na destituição do síndico e, nos casos mais graves, resultar em processos cíveis e criminais. 

Por isso, para evitar dores de cabeça futuras, é importante estar sempre atento ao que diz a legislação, e claro, seguir as regras estabelecidas em convenção. 

Em caso de dúvida, não tenha receio de consultar profissionais do meio jurídico para entender a melhor maneira de utilizar o fundo de reserva no condomínio sob a sua administração.

Dicas

Para evitar desgastes por conta do fundo de reserva, selecionamos algumas dicas para ajudá-lo a administrar melhor a arrecadação. Confira a seguir:

Não espere um problema acontecer para iniciar a arrecadação do fundo de reserva. Lembre-se que quanto antes iniciar a cobrança, maior será o saldo em caixa quando tiver uma emergência. 

Separe os fundos destinados ao pagamento de gastos ordinários dos gastos extraordinários e não use a reserva de uma arrecadação para suprir a despesa de outra.

Evite o acúmulo de dois fundos de arrecadação simultâneos para reduzir a inadimplência dos condôminos.

Ao invés de promover a suspensão temporária do fundo de reserva quando o mesmo atingir três arrecadações completas do condomínio, mantenha o montante arrecadado aplicado e avalie sua utilização em uma benfeitoria no futuro.

Autoria: Eliane Quinalia. Fontes consultadas: José Carlos Loureiro Junior, sócio da Loureiro & Ramalho Advogados e Ramiro Moura, sócio-diretor da Robotton Administradora.

Conceito de economia compartilhada aplicada aos condomínios

Da troca de serviços entre moradores até a moradia compartilhada

Por Thais Matuzaki -Por Roberto Piernikarz*

31/07/19 03:27 - Atualizado há 22 dias

Da troca de serviços entre moradores até a moradia compartilhada

Modelo alternativo de consumo – bem mais sustentável e econômico - e de troca de recursos humanos e físicos, a economia colaborativa ainda é pouco utilizada no conceito de novos lançamentos imobiliários ou no dia a dia dos condomínios. A exceção são as entregas de comida e carros compartilhados por aplicativos. 

Além desse uso comum de serviços externos via apps, a economia compartilhada pode ser usada internamente nos prédios. Um bom exemplo de benefício mútuo é a troca de trabalhos: um personal trainer e um advogado que precisam da ajuda um do outro podem trocar suas expertises sem pagar, gastando apenas parte de tempo ao se encontrarem.

Devido ao grande número de profissionais autônomos nos condomínios e um crescente número de pessoas que faz sua base profissional em casa (home office), o potencial de serviços disponíveis em um condomínio tem aumentado. 

O problema é que a maioria dos vizinhos não se conhece. Por isso, eles perdem muito tempo e dinheiro procurando ou se deslocando pela cidade para conseguir determinado auxílio profissional ou produto.

Para que essa troca de serviços seja ampliada para mais moradores é preciso criar um aplicativo ou um espaço no site do condomínio para os moradores colocarem suas ocupações e o que podem disponibilizar. 

Dessa forma, será bem mais fácil perceber que professores (de idiomas, matérias de escola etc), produtores de comidas congeladas, fisioterapeutas, especialistas em informática e TI, designers, entre outros, podem trocar suas habilidades e conhecimentos entre si sem sair do prédio ou gastar um centavo caso intercambiem seus trabalhos. 

Outra vantagem do condomínio que tem um sistema de economia compartilhada organizado é diminuir os gastos de seus moradores nas viagens pela cidade. Em vez de pagar pelo combustível e estacionamento com o seu veículo, ou pagar sozinho táxis ou carros de aplicativos, por que não pegar carona ou fazer rodízio com seus vizinhos? Não são poucas as pessoas que trabalham ou estudam muito próximas umas das outras e poderiam rachar o álcool ou gasolina. 

O mesmo acontece com muitos pais que levam os filhos na mesma escola e poderiam estar se revezando nessa tarefa. Nesse caso, além de pouparem o bolso, ainda ganhariam um tempo precioso para ir mais cedo à academia, dar uma volta com o cachorro ou ficar mais um tempinho na cama em alguns dias da semana. 

Mais uma forma de ganhar tempo e sustentabilidade – e fácil de implantar em um prédio – é o escritório de coworking. Para criá-lo basta um salão de festas ou sala ociosa, e um pequeno investimento do condomínio para instalar uma rede Wi-Fi nesse espaço.

Quem já percebeu o valor da economia colaborativa são algumas construtoras. Pensando em atrair estudantes, jovens profissionais e autônomos, elas têm apostado no coliving ou moradia compartilhada. 

Esse tipo de apartamento tem metragem reduzida, mas é bem estruturado (em geral já tem sofá-cama, banheiro, TV, guarda-roupa e uma bancada com pia e cooktop), e o diferencial são as áreas compartilhadas: academia, lavanderia, cozinha, escritório de coworking e área de lazer para receber visitas.  

Quer então economizar e ainda aproveitar para conhecer os seus vizinhos? Na próxima assembleia do condomínio, sugira um escritório coletivo ou que os moradores interessados em compartilhar suas habilidades coloquem suas qualificações no site e aplicativo que as boas administradoras de condomínios mantêm para os condôminos. Ou, de forma mais rápida, peça para o síndico tomar essa providência. 

Após implantado o sistema colaborativo, bastará entrar no hub do seu prédio no site da administradora, procurar a seção dos profissionais que vivem em seu condomínio e encontrar o atendimento que precisa ou horários para utilizar o escritório coletivo.

Quem agradecerá bastante é o planeta, que ficará um pouquinho menos poluído; a sua família, que terá mais verbas para passear, viajar e se divertir juntos; e você mesmo, que com essa economia poderá investir mais em sua formação e projetos pessoais.

(*) Roberto Piernikarz é Diretor Geral da BBZ Administradora de Condomínios; Bacharel em Administração de Empresas pela Fundação Armando Álvares Penteado (FAAP). Atua no setor há mais de 17 anos, tendo sido responsável pela implantação de mais de 300 condomínios, e participado da capacitação de mais de 1000 síndicos profissionais, além de ter colaborado com diversas matérias publicadas nos principais meios de comunicação do país. Colunista do Site do IG.

Onde é mais seguro morar?

Para as grandes cidades urbanas, a segurança contra ladrões e assaltos é uma das maiores preocupações. Quando alguém pensa em comprar ou alugar um lugar para morar, normalmente leva em conta apenas critérios como a paisagem vista da janela ou do quintal, o conforto, o comércio próximo e a facilidade de acesso. São itens realmente importantes, porém não são os únicos que devem ser levados em conta.

Neste post vamos mostrar um comparativo entre apartamentos, condomínios e casas com frente para a rua, considerando suas fragilidades e seus pontos fortes. A pesquisa foi realizada pela VEJA Segurança com especialistas em segurança residencial.

Vale ressaltar que, ninguém é obrigado a deixar a casa de seus sonhos depois de conhecer as diferenças. Mais importante do que isso é estar ciente de cada uma das fragilidades para se precaver contra surpresas desagradáveis.

Casa

Vantagens

• Uma casa pode ser um prazer constante para quem gosta de plantas e animais.
• Quintais e jardins proporcionam mais espaço às crianças, com a vantagem adicional de elas estarem sempre ao alcance da vista dos pais.
• Morar numa boa casa é, sem dúvida, mais charmoso que viver num apartamento de igual conforto.
• O tamanho dos cômodos é, em geral, um ponto a favor.
• Numa casa, brigas e discussões com vizinhos são menos freqüentes do que em apartamentos.
• Depende apenas da própria família o cuidado ao fechar portas e janelas.
• Não se permite a entrada de pessoas desconhecidas.

Desvantagens

• Os custos de manutenção são maiores. Dá mais trabalho manter tudo em ordem.
• A construção de prédios na vizinhança faz o quintal ficar muito devassado.
• A segurança perde. O roubo acontece com mais facilidade em uma casa porque em geral a vigilância é menor.
• Abrir o portão para entrar e sair de casa é um perigo. É quando se está mais vulnerável à ação dos bandidos.
• A maioria dos latrocínios – roubos seguidos de morte – acontece em casas térreas.
• Custear um bom sistema de proteção pesa excessivamente no bolso de uma família de classe média.

Casa em condomínio

Vantagens

• Crianças podem brincar na rua com muito mais liberdade. O risco de atropelamento é bem menor.
• Maior área verde, organização e estrutura de lazer, cujos custos também são muito menores.
• Geralmente os condomínios são mais silenciosos, o que representa conforto inigualável
• Em relação à segurança, os muros altos e as guaritas são uma tranqüilidade a mais.
• O compartilhamento dos custos do esquema de proteção possibilita usar sistemas mais sofisticados.
• A probabilidade de um bandido render os moradores é quase nula, porque o acesso é vigiado.
• Com menos gente andando nas ruas, a vigilância é facilitada, assim como a captura de quem se aventure a assaltar.

Desvantagens

• O isolamento é um problema. Geralmente esses condomínios ficam em áreas afastadas, o que cria transtornos de deslocamento.
• Numa emergência, às vezes é mais complicado chegar a um pronto-socorro.
• Alguns psicólogos acreditam que morar em condomínio cria um mundo irreal para as crianças e as torna menos preparadas para o contato com a vida real.
• Do ponto de vista da segurança, condomínios costumam inspirar excessiva confiança. Acaba-se ignorando procedimentos mais corriqueiros de precaução, como trancar portas e janelas.

Apartamento

Vantagens

• A manutenção de apartamento é muito mais barata que a de casa.
• Também é menos trabalhoso, porque os funcionários cuidam da manutenção e da limpeza.
• Normalmente, a possibilidade de vista bonita é maior e, em muitos casos, conta-se com infra-estrutura de serviços.
• A segurança também ganha. Dificilmente um único homem consegue praticar um assalto.
• São necessárias pelo menos três pessoas para o êxito numa ação em edifício.
• A presença do porteiro, mesmo que não seja do tipo atlético, inibe o ladrão.
• Num edifício, todos os custos se reduzem porque são divididos entre os moradores. Não é diferente com vigilantes e sistemas de alarme.

Desvantagens

• O barulho dos vizinhos às vezes incomoda.
• É incompatível com o gosto pela criação de animais.
• O espaço externo de lazer e a área verde são menores que em casa térrea e em condomínio.
• Nem sempre a convivência com outros moradores é harmoniosa. São freqüentes os desentendimentos sobre como gerir o prédio.
• A segurança se fragiliza quando é maior a circulação de visitantes e prestadores de serviço. Isso pode facilitar a entrada e a ação de assaltantes. O risco de descuidos aumenta.
• Uma vez dentro do edifício, os bandidos estão livres para promover um arrastão, roubando vários apartamentos de uma só vez sem despertar a atenção da polícia.

Fonte: Veja Segurança.

Zeladores que acabam assumindo a função de síndicos

Não é incomum que, em alguns condomínios, os síndicos tenham que aliar seus dotes de administradores com tarefas da sua vida profissional além do condomínio com a tarefa de comandar tudo o que se passa no condomínio e as pessoas que nele trabalham.

Os síndicos, por muitas vezes, são advogados, empresários, engenheiros ou qualquer outra profissão que, diversas vezes, se veem com uma agenda repleta de eventos e compromissos.
O que acontece nessas situações é que, normalmente, o zelador acaba assumindo a função de síndico. Isso acontece porque é comum que os condôminos e moradores vejam o zelador quase como um subsíndico ou também como síndico, nos casos de ausência do mesmo.
O fato é que essas são funções diferentes e que não devem ser confundidas, de forma nenhuma.

Zeladores que acabam assumindo a função de síndicos

Mas afinal, qual a função do zelador e do síndico no condomínio?

Ao zelador caberá a função de, como o próprio nome já diz, zelar pelas estruturas do condomínio, incluindo as estruturas hidráulica, elétrica, maquiaria e também administrativa de segurança.
Além disso é o zelador que faz os inventários e fica a par do estoque do condomínio. Ele também zela pelo patrimônio comum e deve ser prestativo e cordial com os condôminos.
Também é do zelador a função de, na ausência do síndico, anotar as ocorrências, fazer reparos de emergência, dar exemplo aos demais funcionários e fiscalizar se estão exercendo suas funções devidamente.
O zelador ainda pode ter um importante papel de prevenção de futuros problemas e cuidar das medidas de segurança em todas as áreas do edifício.
Já o síndico é o responsável por representar o condomínio tanto legal quanto juridicamente e, somente ele, pode cobrar determinadas pendências dos condôminos no que se refere às suas contribuições, por exemplo.
Além disso, é importantíssimo lembrar o síndico só pode transferir suas funções e seu poder, seja parcial ou totalmente, para outra pessoa desde que a mesma seja aprovada em assembleia.
Acordos verbais feitos entre síndico e zelador, no qual o síndico confere ao zelador total poder e autoridade em relação ao condomínio, não são aceitos e não devem acontecer nunca.
Sendo assim é importante ressaltar que cada cargo tem suas funções e que o zelador não deve assumir a função de síndico.

De quem é a responsabilidade e como funciona o seguro da edificação?

O seguro da edificação é obrigatório e é uma despesa ordinária (arts. 1.346 e 1348, IX, do Código Civil e art. 13, parágrafo único da Lei 4591/64), que deve abranger toda a edificação, tanto as áreas comuns como as partes autônomas e visa garantir eventual sinistro.

De quem é a responsabilidade e como funciona o seguro da edificação?

O síndico é o único responsável pela contratação do seguro da edificação (art. 1348, IX, Código Civil), respondendo civil e criminalmente por este ato, e, caso o valor assegurado não cubra todo sinistro, responde até com seu patrimônio pessoal pela falta ou insuficiência do mesmo.
Por se tratar de uma despesa ordinária, não só pela sua obrigatoriedade, como pela necessidade constante de ser ele contratado, a cobrança do seguro se estende aos condôminos, na forma de rateio prevista na convenção condominial.
Quando se fala em seguro que vise garantir eventual sinistro que cause incêndio ou destruição do todo ou parte da edificação, há necessidade que se contrate, além da cobertura para riscos de incêndio, também coberturas para os casos de raios, explosões, danos elétricos, desabamentos, vendavais, inundação, impacto de veículos, queda de aeronaves, etc.
O valor a ser segurado deverá observar critérios que assegurem um valor de reposição real da construção, ou seja, a quantia segurada não deve levar em conta o valor do terreno, o valor de mercado ou a depreciação pelo uso da estrutura, porém, devem ser incluídos todos os equipamentos, como os elevadores, etc.
Existem outras coberturas opcionais peculiares a cada prédio, tais como coberturas em caso de furto ou roubo de automóveis, danos em elevadores, portões automáticos, quebra de vidros, responsabilidade civil do condomínio e do síndico (nos casos de má administração não intencional), dentre outras.
O seguro de responsabilidade civil pode ser contratado para eventuais processos judiciais, evitando que o condomínio tenha que arcar com uma alta despesa não prevista. 
Apesar de raro, um acidente ocorrido em fosso de elevadores é considerado de responsabilidade do condomínio. Mais comum do que acidentes com elevadores são os acidentes envolvendo portões automáticos com carros de condôminos.
Vejamos uma jurisprudência do nosso Tribunal de Justiça/RS:
EMENTA: CONDOMÍNIO. SEGURO CONTRA INCÊNDIO. Sendo obrigação do síndico em providenciar a contratação (art. 13, da Lei 4.591), ocorrendo esta de forma autônoma por um dos condôminos, sem o conhecimento prévio do síndico, é devido os valores correspondentes ao rateio. Negaram provimento ao recurso. Unânime. (Apelação Cível Nº 70001618313, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Luís Augusto Coelho Braga, Julgado em 31/10/2000)

Pronto, agora você já sabe um pouco mais sobre o seguro da edificação, como ele funciona e de quem é responsabilidade.

03 DE AGOSTO DE 2019

LYA LUFT

Quando éramos pequenos

Não sei dos outros, mas quando éramos pequenos, na década de 1940, não existia um monte de coisas hoje banais.

Não havia antibiótico, pelo menos não onde a gente vivia. Febre era combatida por um líquido vermelho, espesso, com gosto de cereja, "misturada a urina de camelo", dizia meu pai, achando graça das nossas caretas. Chamava-se Fiberlin e era feito pelo tio farmacêutico. Além disso, para combater infecções, havia sulfadiazina, uns comprimidos retangulares, cor-de-rosa. De alguma forma, a gente sobrevivia.

Eu era dada a febres altas, com delírios, pai correndo, mãe preocupada, médico, tio Arthur, chegando. "Essa menina tem febre de noite até quando anda descalça nas lajes de dia, em dia quente", reclamava minha mãe vagamente irritada. Lembro de calafrios, tremores, febres, abajur aceso a noite toda, pijaminha molhado de suor, mãe chegando pra trocar às vezes até roupa de cama.

Quando eu era pequena, não havia televisão, nem em preto e branco. A gente brincava no pátio ou na calçada até escurecer quando não fazia frio, depois - nos dias gelados, que eram muitos, e geladíssimos - tomava banho e era levada, enrolada na toalha, para se secar e botar pijaminha na frente da lareira. Aí conversava, desenhava, lia, junto do fogo com pai e mãe em suas poltronas. Os lençóis pareciam cobertos de geada, e lembro de um aquecedor elétrico com suas listras de brasa, que logo a mãe apagava com medo de incêndio.

Quando eu era pequena, não havia nenhum inseticida a não ser aquele labirinto verde ("Boa Noite"?), com uma brasinha na ponta, um cheiro inesquecível, e os mosquitos nos deixavam em paz. Ou mosquiteiro, esquisito, bonito, e meio assustador - e se aparecesse um rosto estranho ali atrás dos véus? Mas essa era eu, pequena, cheia de medos bobos que só eu tinha e nunca entendi por quê.

Quando eu era pequena, ir a Torres no verão era um sonho do ano inteiro. Lá por outubro, meu irmãozinho e eu começávamos a sentir cheiro do mar nos dias quentes, porque pra criança quase tudo era possível. Depois, a fileira de noites em que ao ir para a cama a gente perguntava quantas noites ainda tinha de dormir até chegar O DIA.

Finalmente chegava. Acordávamos de madrugada, o mundo com um cheiro diferente àquela hora. Antes do amanhecer, a gente pegava a estrada para uma viagem interminável até a praia, onde se entrava na areia costeando o mar, o pai e outros motoristas indagando "a areia está muito mole, perigo de atolar?". Quando nós, crianças, quase chorávamos de cansaço, de longe se avistavam as Três Torres e seus penhascos. Apartamento alugado, areia fininha até na alma, adormecer com o mar logo ali fora, pele ardendo porque quando eu era pequena não havia protetor solar, mas creme Nivea, que minha mãe chamava "Nivêa Crem" com "r" acentuado, bolhas nos ombros como parte da nossa felicidade.

Quando eu era pequena, o melhor do ano era o mar de Torres com suas conchas e estrelas, seus murmúrios, ou suspiros, as vozes dos afogados... inesquecível mar, que hoje estou traindo com a casa da Bruxa Boa, na Serra... mas que está sempre comigo.

LYA LUFT